アゴラ 6月16日(土)

２０１２年度のマーサーの駐在員生活ランキングランキングが発表され、東京が首位奪取となりました。昨年の１位だったアンゴラのルアンダ２位に転落となり、第３位には大阪が６位から赤丸急上昇となっています。

マーサーは著名なコンサルティング会社で同社が世界２１４都市の駐在員の生活費を米ドル建てで比較したものです。東京や大阪がランクを上げたのは円高ドル安が効いていると思います。ちなみに２ベッドルームの賃料は東京が４８００ドル（約３８５０００円）/月であるのに対して香港では約７１００ドル、ルアンダは６５００ドルとなっています。つまり、不動産（家賃）だけを見れば東京はさほど高くないわけですが、例えばジーンズが１５０ドル（１２０００円）という評価が一般的な数字かどうかはなんとも言えません。

米ドル建ての比較である結果、数字に偏りが出てしまっているというのが正直なところです。米ドルの本家本元ニューヨークは３３位で、昨年比ひとつランクダウンです。大きく動いている例では、オーストラリアの主要都市が軒並み１０前後のランクアップとなっているのに対してヨーロッパの主要都市は大きくランクを下げています。

日本に来て物価が高いと感じるかと言われれば、そういうところに行けばお金がかかる、という表現が一番確かで、使わないですごしたければかなり節約モードが可能です。事実、普通の勤め人は５００円とかせいぜい１０００円のランチで会社帰りのチョイ飲みも数千円で収まっている場合がほとんどだと思います。むしろ独身女性の方が消費リーダー的な感じがします。

バンクーバーのように消費意欲を全く掻き立たせないところから東京に来ると、東京は消費天国そのものであり、行くところ、入る店、すべての商品がそれなりに唸らせるものばかりです。そういう意味では「世界で一番お金を使いたくなる都市ランキング」であれば東京を絶対的自信をもって推奨します。

ジーンズが１５０ドルだと評価される理由のひとつは、外国人への情報が充分に伝わっていないこと、そして駐在員の生活範囲が極めて狭いところに凝縮されているからではないでしょうか？　山手線の内側の特に外資系が集まるようなエリアでは、普通の日本人が「たまの贅沢」を楽しみにいくぐらいの感覚のところですが、駐在員はそういうところで普通に生活するわけです。もしも駐在員の生活範囲が新宿や池袋などもっと庶民的なエリアまで拡大すれば、評価対象の物価は下ると思いますし、東京の生活イメージも大きく変貌するでしょう。どちらかというと、外国人向け高級住宅が一定エリアに集中していることで日本人の本当の生活観とかけ離れたものになっているのだろうと思います。

こういう形で世界の人たちに「物価が高い東京」と思われるのは、外国人観光客を増やそうとする日本政府の方針には、大きな逆風となりますね。

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読売新聞 6月3日(日)

警視庁公安部に外国人登録法違反容疑などで書類送検された在日中国大使館の李春光１等書記官（４５）が、千葉市内に中古アパート１棟を購入し、賃貸収入を得ていたことが関係者への取材でわかりました。

アパートには６世帯が入居でき、毎月の収入は３０万円前後に上ったとみられます。警察当局は、外交官の商業活動を禁じたウィーン条約に抵触するとみて調べています。

関係者によると、李書記官は昨年2011年夏、千葉市内の不動産会社の仲介で、同市花見川区の２階建てアパートを約４０００万円で購入しました。アパートは築３０年以上で６部屋あり、１部屋あたりの家賃は４万～６万円です。中国人らが入居し、現在は満室になっています。

毎月の家賃は、不動産会社の口座に振り込まれ、アパートを購入する際に李書記官が借りたローンの返済に充てられていました。ローン返済分を上回る家賃は、李書記官の利益になる予定だったということです。

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産経新聞 5月20日()

５月２２日開業する世界一高い電波塔、東京スカイツリー（６３４メートル）周辺では不動産価格が上昇し、新しいランドマークの登場に業界の期待も高まっています。ただ、東京タワーとの比較でブランド力の弱さを指摘するデータもあり、ツリーを建設・運営する東武グループはブランド力の強化を急いでいます。

「お部屋からど～んとツリー」「話題のスカイツリーエリア」。スカイツリーのおひざ元、東京・押上の不動産店にはこんな文言のチラシが並びます。メーンの浅草通り沿いには、真新しい外装のカフェや土産物店が営業を始め、ツリー開業前にもかかわらず、Ｔシャツや菓子類などを買い求める観光客でにぎわっています。

国土交通省が公表した平成２４年１月時点の公示地価では、東京都内（約２５００地点）で地価が上昇した計８カ所のうちスカイツリー周辺が２カ所ありました。

ツリー周辺で昨年から今までに分譲・分譲予定のマンションは３０件以上あり、マンション分譲大手、大京の木村司専務執行役員は「今後も強気に販売できる」との見方を示します。

一方で、“老舗”の東京タワーと比較すると、ツリー効果は限定的です。

住宅・不動産情報サイト運営のホームアドバイザー（東京）が４月中旬に実施した調査では、ツリーから３キロ圏内の不動産会社７２社のうち、「ツリーが見える部屋の家賃が上がった」と答えたのは７社で全体の約１割。同じマンション内でツリーが見える部屋と見えない部屋に家賃差があるかどうかで「差がある」と答えたのは２．８％で、同じ質問で東京タワーは４３．８％でした。担当者は「東京タワーの方にお金を払う価値を感じる人の方がまだ多い」とみています。

こうした中で、スカイツリーの運営会社「東武タワースカイツリー」は、ブランド力の向上に懸命です。

同社は名称やロゴマーク、ツリーのシルエットなどの商標を登録すみで、現在約５００種類の商品があります。鈴木道明社長は「海外からも共同企画の話がくるはず」と、商品の広がりがブランドイメージの向上につながることを期待します。

知的財産権に詳しいアンダーソン・毛利・友常法律事務所の城山康文弁護士は「ブランド価値を高める手段としては有効だ」と評価します。スカイツリーの商標ビジネスが軌道に乗れば地価上昇以上の波及効果が期待できそうですね。

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住宅新報 4月26日(木)

無料法律相談サイト「弁護士ドットコム」(運営会社=オーセンスグループ)の登録弁護士がこのほど、4000人を突破しました。2005年8月のサイト開設以来、18万5000件以上の法律相談が寄せられています。「気軽に利用できる」として好評です。

一般消費者だけでなく、会社経営者や企業法務担当者が対象の「ビジネス法務」に特化した「弁護士ドットコムビジネス」も展開するなど、様々なニーズに対応しています。不動産関係では、家賃の滞納問題、物件管理についての相談などが寄せられています。

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NEWS ポストセブン 4月7日(土)

地価下落が続くなか、物件を安く仕込むことができるようになり、不動産投資に大きなチャンスが到来しているといわれていまする。特に地方都市の物件なら利回り20％を超えるものもあるのですが、反面、不動産投資ならではのリスクも多いようです。リスクもつきまといます。

たとえば、せっかく購入しても入居者が増えない「空室リスク」があります。それを避けるためには、事前に周囲の物件の入居率を見ておくことが必要です。現地に直接行って、周辺の物件でガス栓や電気メーターが稼動しているか、郵便受けにチラシなどがたまっていないかなど、空室が目立っていないかどうかを確認しなければなりません。

地元の不動産屋に話を聞くという手もあります。さらには、敷金や礼金などの手数料を軽減したり、家賃を地域最安値にするなどの努力で入居率を高める方法も考えられるでしょう。

今後の「金利上昇リスク」もあります。固定金利で組めるかどうかといった、ローンの組み方で対応しましょう。

少子高齢化が進むなか、「人口減少リスク」も避けては通れません。ただし、これも国立社会保障・人口問題研究所が調査した地域ごとの人口減少の予測などを分析したデータから分析することが可能です。それを基に「この地域の人口減少率は周囲と比べて低い」と考えられれば、ある程度のリスクは軽減できるでしょう。

こうして事前に先回りして軽減できるリスクがある一方で、「天変地異」や入居者の自殺などの「事件」といった、自らの努力だけでは避けられない不可抗力リスクもあります。

さまざまなリスクを考えると、とにかく早く投資を回収することが最善策といえるのではないでしょうか。長期的な視点に立てば、人口減少の問題ひとつとっても長い勝負ができないことは明らかです。

不動産の価値はどんなに目減りしたとしてもゼロにはなりません。値上がり益を期待するのではなく、売却した時点でトータルでマイナスにならなければいいのです。5～10年で投資資金を償却できるかどうか、それが勝負の分かれ目となるでしょう。そう考えていくと、まだまだ安い今こそチャンスなのでしょう。

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