NEWS ポストセブン
【書評】『「持たない」ビジネス 儲けのカラクリ』（金子哲雄／角川oneテーマ21）

「マイホームの購入はおやめなさい。だって住宅ローンは現代の小作農のようだから」なんて、アドバイスされたらどうしますか？

著者は、そのような刺激的な言葉をちりばめながら、本書でマイホーム購入・賃貸論争に決着をつけています。30年を超える間、ローン返済のために働き、所得の大きな部分を銀行に持って行かれる姿は、作物を収穫してもその大きな部分を地主に取られてしまう小作農のようであるというのです。

そして、苦労の果てに自分の持ち物になったその家は、不動産価格の下落が当たり前の現状では、資産価値はわずかなものになってしまいます。また持ち家があれば、それに縛られて、柔軟にライフスタイルの変更ができなくなります。そもそも今では、30年以上、返済するための安定した収入がある保証はありません。

なぜそういうことになるかといえば、モノの価格が下がって賃金も下がる現在のデフレ経済と、世界中のライバルと戦わなくてはならない変化の速いグローバル経済のためです。

デフレ経済とグローバル経済においては、企業も個人と同じなのです。マイホームを持たないのと同様、企業も、設備や土地、場合によっては従業員を極力もたず、必要な時に外部から借りるなり、一時的に買うなりすればよいとする考え方が重要になってきています。

持つべきものは技術やノウハウで、設備や土地ではないのです。それが「持たない」ビジネスです。そのほうが、特色を出しながら、世の中の素早い変化に対応でき、高い利益を上げることができるのです。本書には、企業の事例として、「持たない」ユニクロやアップルの成功、「持ってしまった」ダイエーの失敗などが収められています。

昨今の経済状況における、企業の「持たない経営論」はすでにいろいろなところで説明されてきました。しかしながら、本書のいいところは、私たちの生活と企業の活動とを一緒に論じているところです。マイホームの購入と、ユニクロの成功やダイエーの失敗とをともに論じているので、難しい経営論も一挙に身近になります。

本書を読んで、「持たないことが大事なのよ」なんて、友人や家族と、仕事や生活のことを経済の問題として、話し合ってはいかがでしょうか。でも、そう解説したら、「じゃあ、バッグもアクセサリーもいらないね」と反撃されそうですが。

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アゴラ 9月22日(土)

２０年も低迷した日本の不動産市場に薄日が差すかもしれません。７月１日時点の基準地価が発表されましたが大都市圏では１.０％の下落に留まり反転の兆しが見えてきた感じもします。

バブル崩壊のパワーの大きさは、経済学者でさえも想定を越えたものだったと思います。その間、少子化やライフスタイルの変化、更には超高層マンションの普及で土地用途や有効活用が進んだこともあり、土地の価値は下落を続けました。更には日本独特の問題、例えば減価償却期間と建物の残存価値がもたらす中古戸建て住宅への住宅ローンがつきにくさなどもありました。

ここカナダでは建物の価値が下がらない、あるいは年によっては評価額が前年より上がったりするのですが、日本は資産を長期的に維持し、その価値を高めるという思想より古いものは作り変えるというスクラップアンドビルドの発想が強いところも特徴であり、不動産の価値、特に建物の部分の減価は自動車の減価と同じ様な曲線を描きつつあります。

ここに来て二つの変化の兆しがあります。

一つは世界のマネーがその運用先の欠如、特に不動産に関しては安定的に一定の利回りを期待できる世界主要都市が少なくなってきており、日本がその対象となる可能性が高まっていることです。

二つ目は中小企業への融資に関するモラトリアム法案が来年３月に切れることを受け、中小企業で資金繰りに窮しているところを中心に相当の処分不動産が出るのではないかとみられていることです。

まず、世界のマネーですが、主要国の超低金利政策の下、機関投資家を初め資金運用者はその運用先に頭を痛めております。日本の不動産の場合、賃貸利回りで５、６％は取れる物件も多く、コストを引いても国債などの１％以下の利回りを追うよりうまみがあると見られています。また、過去２０年も不動産価値は下げて続けており、不動産の絶対的価値の下限に来ているともみられています。絶対的価値とは一般的な賃料が常識水準を崩さない前提で一定の利回りを期待できるという意味です。

更に日経電子版にもあるように台湾を含めた逃避マネーの日本への流入もあるでしょう。この記事はユニークだと思います。台湾が中国に併合されるリスクを改めて認識し、資産のディバーシフィケーション（分散化）を図るというのです。これは政治的な関係によって強くなったり、弱くなったりするのですが、今、そういう流れが出始めたというのが本当だとすれば注目に値すると思います。

もう一つのモラトリアム法案ですが、一説には大手銀行を含め、このモラトリアムは相当無理をしているとされています。つまり、隠れ不良債権がたまりつつあるのではないか、というわけです。この「亀井静香法案」が可決されたとき、経済的には問題の先送りとされ、これを悪用した例もあるのではないかとされていました。事実、この法案で一息ついたところもありますが、これに甘えた会社も相当多数に上っているはずなのです。結果として法案が失効した際に優良不動産が処分売りに出されるといった見方は根強いのです。

よって、需給が活発になり不動産の買い場が訪れたとみることは可能です。但し、長期的に上昇トレンドを描くといった意味合いではなく、一時的な回復という程度でいわゆる投機対象にはならないということは明言できると思います。

ロイター 5月1日(火)

米国の住宅市場はなお低迷していますが、今年のウォール街ではモーゲージ（不動産担保貸付債権）関連資産に投資するファンドが大人気です。

ヘッジファンドから投資銀行に至るまで、数多くの金融機関がモーゲージファンドを立ち上げました。モーゲージ担保証券（ＭＢＳ）に投資するものが多いのですが、割安感の出たモーゲージ自体の物色に焦点を絞ったファンドもあります。

実質ゼロ金利政策下で投資家は高利回りを渇望しています。モーゲージ関連投資は、住宅市場が上向いた際に値上がり余地のある魅力的な資産クラスだとみられているのです。

たとえ住宅販売と価格が回復しなくても、ＭＢＳは国債に比べて利回りが高いため運用成績は良好です。ただし金利が急上昇したり、米経済が大幅に悪化してモーゲージのデフォルト（債務不履行）が急増する場合にはリスクが大きいでしょう。

銀行が複雑な証券化商品の組成を競って金融危機を招いたサブプライム住宅ローンブームが再来したわけではありません。投資家が関心を示しているのは、質の高いモーゲージ証券であるにもかかわらず大幅に値下がりし、住宅市場が落ち着きを見せ始める中で割安感の出てきた資産です。

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