尖閣諸島の値段 3億から350億まで

J-CASTニュース 4月20日(金)

東京都の石原慎太郎知事が、沖縄・尖閣諸島の3島を購入する方針を打ち上げました。尖閣3島の値段の「相場」はいくらなのでしょうか。

3億円程度との試算から、「中国人から40億円」「外国資本から350億円」の提示があったという情報まであります。「現地」の沖縄県石垣市の不動産屋にも聞いてみました。

石原知事は2012年4月17日、米ワシントンで「尖閣購入」方針を発表しました。購入額については「言えない。そんなに高くない」と答えました。

尖閣5島のうち、石原知事が埼玉県の地権者と交渉しているのは、最も広い魚釣島と、その周辺にある北小島、南小島の計3島です。魚釣島のやや北東に離れている久場島も私有地ですが、国が借り上げ在日米軍に提供しています。さらに東にある大正島は以前から国有地です。

魚釣島など3島は2002年以降、国が借り上げ「上陸規制」をかけています。賃料は3島計で年2450万円です。現在の契約は、2013年3月末で切れる予定です。

都が土地を買う場合、「2億円以上かつ2万平方メートル以上」なら都議会の議決が必要になる。3島計の面積は、2万平方メートルを大きく超えています。問題は2億円以上になるかどうかです。

石原知事がいう「そんなに高くない」とは、どれくらいの金額が念頭にあるのでしょうか。東京都の担当者によると、「値段も含め、まだ何も決まっていない」。「おおよその金額想定」についても、「決まっていない」との回答でした。

3島の値段について、「3億~5億円」説を紹介したのは、情報番組「みのもんたの朝ズバッ!」です。

国が土地の賃借料を設定する際は、「通常、土地価格の5~8%」という専門家の見解を紹介し、「3島で2450万円」から単純計算すると、3億円から5億円になるとしました。

また、「モーニングバード!」は、「10億円から数十億円」とする東海大海洋学部の山田吉彦教授の見方を伝えました。

産経新聞も、石原知事発言があった4月17日、「『10~15億円になる見込み』(関係者)」と、山田教授に近い数字を報じています。

東京都がいくらで買うのか、とは別に「3島の相場」の話になると、100億円を大きく超える情報もあります。

地権者の知人でフォトジャーナリストの山本皓一氏は、「200億円を提示したり、つい最近も中国人が40億円で買いたいと言ってきたりした」(日本テレビ系「スッキリ!! 」、18日)という地権者側情報を語っています。

地権者の弟、栗原弘行氏は「外国資本が350億円で買いたいと言ってきたこともある」(モーニングバード!、18日)と明かしました。ただ、石原知事との間では、「いくらという話は出ていません」と説明しました。

「350億円」もの巨額の数字は、どういった根拠から出てくるのでしょうか。参考になるのは、2009年に台湾の不動産会社が公表した試算です。尖閣諸島の土地価格を「約280億円」と見積もったのです。

「現地」の沖縄県石垣市の不動産屋数件にも聞いてみました。「見当がつかない」「担当者がいない」という答えが多い中、石垣市の中心である石垣島のやや西にある無人島が3500万円で売られているという参考情報もありました。

尖閣諸島は、石垣島の北にあります。先の無人島の値段と面積を参考に、尖閣3島の面積から単純計算すると、3島の値段は約195億円になります。もっとも、「面積だけで単純計算しても意味はない」そうです。

東京都の猪瀬直樹副知事は、尖閣諸島の購入費について、全国から寄付を募る方針を明らかにしています。東京都の負担分が、議会議決が必要な「2億円以上」を下回る可能性もあるのでしょうか。

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天変地異や入居者自殺など不動産投資のリスク 

NEWS ポストセブン 4月7日(土)

地価下落が続くなか、物件を安く仕込むことができるようになり、不動産投資に大きなチャンスが到来しているといわれていまする。特に地方都市の物件なら利回り20%を超えるものもあるのですが、反面、不動産投資ならではのリスクも多いようです。リスクもつきまといます。

たとえば、せっかく購入しても入居者が増えない「空室リスク」があります。それを避けるためには、事前に周囲の物件の入居率を見ておくことが必要です。現地に直接行って、周辺の物件でガス栓や電気メーターが稼動しているか、郵便受けにチラシなどがたまっていないかなど、空室が目立っていないかどうかを確認しなければなりません。

地元の不動産屋に話を聞くという手もあります。さらには、敷金や礼金などの手数料を軽減したり、家賃を地域最安値にするなどの努力で入居率を高める方法も考えられるでしょう。

今後の「金利上昇リスク」もあります。固定金利で組めるかどうかといった、ローンの組み方で対応しましょう。

少子高齢化が進むなか、「人口減少リスク」も避けては通れません。ただし、これも国立社会保障・人口問題研究所が調査した地域ごとの人口減少の予測などを分析したデータから分析することが可能です。それを基に「この地域の人口減少率は周囲と比べて低い」と考えられれば、ある程度のリスクは軽減できるでしょう。

こうして事前に先回りして軽減できるリスクがある一方で、「天変地異」や入居者の自殺などの「事件」といった、自らの努力だけでは避けられない不可抗力リスクもあります。

さまざまなリスクを考えると、とにかく早く投資を回収することが最善策といえるのではないでしょうか。長期的な視点に立てば、人口減少の問題ひとつとっても長い勝負ができないことは明らかです。

不動産の価値はどんなに目減りしたとしてもゼロにはなりません。値上がり益を期待するのではなく、売却した時点でトータルでマイナスにならなければいいのです。5~10年で投資資金を償却できるかどうか、それが勝負の分かれ目となるでしょう。そう考えていくと、まだまだ安い今こそチャンスなのでしょう。

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