無料の法律相談サイト「弁護士ドットコム」

住宅新報 4月26日(木)

無料法律相談サイト「弁護士ドットコム」(運営会社=オーセンスグループ)の登録弁護士がこのほど、4000人を突破しました。2005年8月のサイト開設以来、18万5000件以上の法律相談が寄せられています。「気軽に利用できる」として好評です。

一般消費者だけでなく、会社経営者や企業法務担当者が対象の「ビジネス法務」に特化した「弁護士ドットコムビジネス」も展開するなど、様々なニーズに対応しています。不動産関係では、家賃の滞納問題、物件管理についての相談などが寄せられています。

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「残業代は固定」 東建社長が証言

毎日新聞 4月25日(水)

建設不動産会社「東建コーポレーション」(名古屋市)の社員と元社員ら12人が、残業代未払いをめぐって同社の左右田(そうだ)稔社長に約1440万円の損害賠償を求めた訴訟の口頭弁論が4月24日、岡山地裁(山口浩司裁判長)でありました。左右田社長が本人尋問に応じ、「社員に高い給料を出せるよう、成果給を出している。残業代は手当として固定額を支給している」などと述べました。

原告側代理人が「(社員が残業代を請求しないことを求めて事業所長に配布した)手順書を読んだか」と質問すると、左右田社長は「じっくり読みたかったが、担当者に責任をもってやると言われ、任せた」と答えました。

訴状などによると、県内の支店の営業担当だった社員らは、ノルマ達成のため残業や休日出勤を強いられたが残業代は支払われなかったということです。2007年、名古屋東労基署が是正勧告を出したのですが、「未払いの残業代はない」とする確認書に署名を求められたということです。

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韓国経済 今年に低成長期入り

聯合ニュース 4月22日(日)

韓国民間シンクタンクのLG経済研究院は4月22日、報告書「中長期経済環境見通し」で、「世界経済の鈍化に伴い、韓国経済もまた中長期的な成長低下が不可欠」と分析しました。

世界経済成長率は今後5年間、平均3.1%を記録すると予想されました。これは2000年代半ばの5.0%よりは低い数値です。先進国の個人・政府負債が依然多く、原材料価格が高いため世界経済に大きな負担になることが予想されるためです。先進国は財政健全化に時間がかかり、年2%未満の成長にとどまり、一部の新興国もまた、内需成長の限界にぶち当たると、報告書は指摘しました。

貿易・金融で世界経済と緊密につながっている韓国もまた、今年は低成長期に入るとしています。世界経済の鈍化で輸出の成長寄与度が次第に下落するでしょう。経常収支の黒字は減り、設備投資・住宅投資の不振が予想されています。30~40代の主力生産人口が毎年1%ずつ減少し、2016年まで平均経済成長率は3.2%になると見込まれました。

農産物、原油、原材料の価格変動で物価上昇は3%台を記録し、不動産価格の上昇率は物価に追いつかず、実質価値が下落するとしています。政府・個人負債は引き続き経済成長を減速させると予想されています。消費が冷え込み、雇用全体は停滞して自営業者が破綻し、大きな問題になると指摘ししています。

一方、ドルに対するウォン相場は2016年に平均1ドル=950ウォン前後になると予想されました。

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「ペット可」表記で大型爬虫類飼える?

カナロコ 4月21日(土)

賃貸住宅で「ペット可」の表記があれば、大型の爬虫(はちゅう)類が飼えると考えている若い世代が4割超に及ぶことが、不動産広告の意識調査から明らかになりました。結果について事務局のアットホーム(東京)は「世代によって認識が違うことを不動産会社は理解してほしい」としています。

「ペット可で飼える」と思う動物について、20代、30代のいずれも41%が大型の爬虫類を挙げました。質問を変えて「ペット可でも飼えない」動物について聞くと、大型の爬虫類を挙げたのは50代以上の68%、40代の50%に比べ、20代は34%、30代は41%といずれも低かったのです。

爬虫類は鳴かず、普段はおとなしい動物として若者を中心に人気があります。一方で隙を見て逃げ出すことがあり近隣トラブルの原因にもなっています。

ペットをめぐる調査は初めてです。業界団体の不動産情報サイト事業者連絡協議会(東京)が昨年9月にインターネット調査会社のモニターを利用して実施し、2070人から回答を得た結果です。

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尖閣諸島の値段 3億から350億まで

J-CASTニュース 4月20日(金)

東京都の石原慎太郎知事が、沖縄・尖閣諸島の3島を購入する方針を打ち上げました。尖閣3島の値段の「相場」はいくらなのでしょうか。

3億円程度との試算から、「中国人から40億円」「外国資本から350億円」の提示があったという情報まであります。「現地」の沖縄県石垣市の不動産屋にも聞いてみました。

石原知事は2012年4月17日、米ワシントンで「尖閣購入」方針を発表しました。購入額については「言えない。そんなに高くない」と答えました。

尖閣5島のうち、石原知事が埼玉県の地権者と交渉しているのは、最も広い魚釣島と、その周辺にある北小島、南小島の計3島です。魚釣島のやや北東に離れている久場島も私有地ですが、国が借り上げ在日米軍に提供しています。さらに東にある大正島は以前から国有地です。

魚釣島など3島は2002年以降、国が借り上げ「上陸規制」をかけています。賃料は3島計で年2450万円です。現在の契約は、2013年3月末で切れる予定です。

都が土地を買う場合、「2億円以上かつ2万平方メートル以上」なら都議会の議決が必要になる。3島計の面積は、2万平方メートルを大きく超えています。問題は2億円以上になるかどうかです。

石原知事がいう「そんなに高くない」とは、どれくらいの金額が念頭にあるのでしょうか。東京都の担当者によると、「値段も含め、まだ何も決まっていない」。「おおよその金額想定」についても、「決まっていない」との回答でした。

3島の値段について、「3億~5億円」説を紹介したのは、情報番組「みのもんたの朝ズバッ!」です。

国が土地の賃借料を設定する際は、「通常、土地価格の5~8%」という専門家の見解を紹介し、「3島で2450万円」から単純計算すると、3億円から5億円になるとしました。

また、「モーニングバード!」は、「10億円から数十億円」とする東海大海洋学部の山田吉彦教授の見方を伝えました。

産経新聞も、石原知事発言があった4月17日、「『10~15億円になる見込み』(関係者)」と、山田教授に近い数字を報じています。

東京都がいくらで買うのか、とは別に「3島の相場」の話になると、100億円を大きく超える情報もあります。

地権者の知人でフォトジャーナリストの山本皓一氏は、「200億円を提示したり、つい最近も中国人が40億円で買いたいと言ってきたりした」(日本テレビ系「スッキリ!! 」、18日)という地権者側情報を語っています。

地権者の弟、栗原弘行氏は「外国資本が350億円で買いたいと言ってきたこともある」(モーニングバード!、18日)と明かしました。ただ、石原知事との間では、「いくらという話は出ていません」と説明しました。

「350億円」もの巨額の数字は、どういった根拠から出てくるのでしょうか。参考になるのは、2009年に台湾の不動産会社が公表した試算です。尖閣諸島の土地価格を「約280億円」と見積もったのです。

「現地」の沖縄県石垣市の不動産屋数件にも聞いてみました。「見当がつかない」「担当者がいない」という答えが多い中、石垣市の中心である石垣島のやや西にある無人島が3500万円で売られているという参考情報もありました。

尖閣諸島は、石垣島の北にあります。先の無人島の値段と面積を参考に、尖閣3島の面積から単純計算すると、3島の値段は約195億円になります。もっとも、「面積だけで単純計算しても意味はない」そうです。

東京都の猪瀬直樹副知事は、尖閣諸島の購入費について、全国から寄付を募る方針を明らかにしています。東京都の負担分が、議会議決が必要な「2億円以上」を下回る可能性もあるのでしょうか。

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弘前東照宮が破産で重文の本殿、売却へ

産経新聞 4月19日(木)

青森県弘前市笹森町の宗教法人「東照宮」が地裁弘前支部から破産手続き開始の決定を受けたことが4月19日、分かりました。国の重要文化財に指定されている東照宮本殿は今後、競売などで売却される可能性もあるのです。神社の破産は全国で2例目ということです。

県神社庁によると、負債は約2億円です。東照宮は、先々代の宮司の時代に隣接地で運営していた結婚式場への過大投資などで経営難に陥り、20年には社務所や拝殿などが競売にかけられました。以降、東京の不動産会社が社務所などを所有、東照宮が本殿を所有する形が続いています。

東照宮は、19年以降は宗教活動を停止し休眠状態になっていましたが、その後も債務整理は進まなかったということです。

東照宮は、元和3年(1617年)に弘前藩2代藩主・津軽信枚が創建し、寛永元年(1624年)に現在の場所に移転しました。本殿は寛永5年(1628年)の建立で、昭和28年に重要文化財に指定されています。

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高下 弘之の「実践に即した不動産屋さんになる!」

この教材は、不動産屋さんへの商材としては希少価値があると思っています。今まであまりないですよね。

何故このような商材を今世に問うたかといいますと、ここ数年で不動産に対しての見方が社会一般に変ってきていると思うからなののです。

例えば建築される新築着工数が空前の規模で減少しています。具体的には100万戸台のものが70万戸台へとという、すさまじい減少です。

今こそ中古流通業者・不動産屋さんの出番なのです
昔からのまちの「不動産屋さん」から脱皮するチャンスなのです。

しかし、ちょっと待ってください。
その足元で大丈夫ですか。

今のお客さんは情報を必要ならば有料でも取得する賢いお客さんです。
今までの不動産スキルでは太刀打ちできませんよ。
理論武装、知識武装そしてそのお客さんはどこに潜んでいるのか。
今までの不動産スキル営業スタイルから、それこそ全面リノベーションが必要です。

また、住宅のリフォームやリノベーションという言葉も定着しつつあります。
安い中古住宅を買い大規模なリノベーションをする。これがトレンドです。
だから今、中古住宅を専門に扱う不動産屋さんの出番なのです。
にも関わらず不動産屋さんは旧態依然とした営業スタイルです。

これでは情報化の波にさらわれてしまい、お客さんのほうがネットで情報をつかむ能力に長けているという現象があります。

これではダメですよね。

この商材は不動産コンサルタントとしてのスキルとITをリンクさせ、儲かる不動産屋さんのための為の商材です。

現役の不動産コンサルタントが満を持して発表するこのレポート、不動産屋さんの儲けのノウハウ本としては希少価値です。

実際に現在使用中の不動産コンサルティング料金表と不動産顧問契約セールスレターを添付するという至れり尽くせりのレポートです。

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天変地異や入居者自殺など不動産投資のリスク 

NEWS ポストセブン 4月7日(土)

地価下落が続くなか、物件を安く仕込むことができるようになり、不動産投資に大きなチャンスが到来しているといわれていまする。特に地方都市の物件なら利回り20%を超えるものもあるのですが、反面、不動産投資ならではのリスクも多いようです。リスクもつきまといます。

たとえば、せっかく購入しても入居者が増えない「空室リスク」があります。それを避けるためには、事前に周囲の物件の入居率を見ておくことが必要です。現地に直接行って、周辺の物件でガス栓や電気メーターが稼動しているか、郵便受けにチラシなどがたまっていないかなど、空室が目立っていないかどうかを確認しなければなりません。

地元の不動産屋に話を聞くという手もあります。さらには、敷金や礼金などの手数料を軽減したり、家賃を地域最安値にするなどの努力で入居率を高める方法も考えられるでしょう。

今後の「金利上昇リスク」もあります。固定金利で組めるかどうかといった、ローンの組み方で対応しましょう。

少子高齢化が進むなか、「人口減少リスク」も避けては通れません。ただし、これも国立社会保障・人口問題研究所が調査した地域ごとの人口減少の予測などを分析したデータから分析することが可能です。それを基に「この地域の人口減少率は周囲と比べて低い」と考えられれば、ある程度のリスクは軽減できるでしょう。

こうして事前に先回りして軽減できるリスクがある一方で、「天変地異」や入居者の自殺などの「事件」といった、自らの努力だけでは避けられない不可抗力リスクもあります。

さまざまなリスクを考えると、とにかく早く投資を回収することが最善策といえるのではないでしょうか。長期的な視点に立てば、人口減少の問題ひとつとっても長い勝負ができないことは明らかです。

不動産の価値はどんなに目減りしたとしてもゼロにはなりません。値上がり益を期待するのではなく、売却した時点でトータルでマイナスにならなければいいのです。5~10年で投資資金を償却できるかどうか、それが勝負の分かれ目となるでしょう。そう考えていくと、まだまだ安い今こそチャンスなのでしょう。

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太陽光利用の「小型植物工場」

時事通信 4月3日(火)

三菱重工業は4月3日、傘下の不動産管理会社が持つ賃貸ビルの地下1階にある食堂で、施設内の「小型植物工場」から採れた野菜を使った料理の提供を始めたと発表しました。

植物工場は、照明や温度、水やりを自動的に制御して野菜を育てています。電力は、屋根に設置した三菱重工製の太陽光発電システムから得ているんですよ。

今後、食堂の売り上げを見ながら、他ビルへの拡大も検討するということです。

良い取り組みですね。

損しないための太陽光発電
大停電に勝つ 
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