web R25 1月31日(月)

原状回復義務の基本は、善管注意義務（人のものは大事に使う、手入れを怠らないなど、善良な管理者に通常期待される振る舞いのこと）に反するキズや汚れ、故意・過失による損耗について修復することです。掃除をろくにせずに退去した場合、クリーニング費用が発生するのは仕方ありません。自分で壊したものの修理は自己負担です。しかし、自然損耗や経年劣化など、通常の使用をしていた場合に発生する損耗の補修は必要ありません。

東京ルールでも、このようになっていますよね。普通に生活するうえでの損耗は問題ないんですよね。

壁や畳、クロスの日焼けは、自然損耗のためOK。たたみやカーペットについたタンスやベッドなどの跡もOK。画鋲の穴もOKです。家賃の対価として部屋を自由に使っていいというのが原則。カレンダーを壁にはったりするのは、通常の使用の範囲内です。

私は、畳に付いた後で、畳の交換をさせられた経験があります。これは、必要なかったんですね。

ほかにも、タバコのヤニは洗浄して落ちる程度であれば問題ないのだとということです。

カビや油汚れなどの発生は、善管注意義務違反のため借主負担のクリーニングが必要です。ただし、結露やカビについては建物の構造上発生しやすいケースもあるので、一概に入居者の責任とは言えない場合もあります。また、壁や床につけてしまったキズは、故意・過失による損耗のため借主負担ですが、ホームセンターで売っているグッズで自己修理をすれば十分。業者に依頼してしっかり修理したいと思うのは、あくまで貸主の希望です。もしもクロスなどの張替えが必要な場合でも、程度によっては一部張替えで済むこともある。退去時に貸主と一緒に立ち会って、修復の必要な箇所を確認したほうがよいでしょう。

少しでも多く返金を望むならば、まずは日ごろの手入れを心がけるのが肝心ということですね。

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NNA 1月31日(月)

中央政府は1月28日から、個人が所有する住宅を対象とした固定資産税「不動産税」の導入を、上海市と重慶市で試験的に開始しました。上海が新規購入する住宅を主な対象としているのに対し、重慶は高級住宅を主な課税対象とするなど、導入に際し都市ごとの動きを考慮したのも特徴です。住宅価格が高騰を続け不動産バブルの懸念が強まる中、投機目的での購入を抑える狙いで、今後は全国的に導入に向けた動きが広がる可能性も高いと思われます。

上海市では上海戸籍の所有者について、１人当たりの居住面積が60平方メートルを超える部分が課税対象となるということです。現在住んでいる住宅は対象外ですが、新たに購入する住宅と合わせて基準を超える場合には課税されることになります。
上海戸籍を持たない住民は、１軒目の購入であっても１人当たりの居住面積が基準を超えれば課税対象となるそうです。

当面は、１平方メートル当たり購入価格の７割を対象に、年0.6％を課税するよていです。ただし、購入価格が前年度における新築住宅の平均販売価格の２倍以下である物件については、税率を0.4％とします。

重慶市で徴収の対象となるのは、同市が直轄する◇渝中区◇沙坪バ区◇江北区◇九竜坡区◇大渡口区◇渝北区◇北碚区◇巴南区◇南岸区 の９区になります。段階的に導入していく方針で、まずは◇個人が所有する別荘◇個人が新たに購入する高級住宅◇重慶戸籍を持たず企業主でもない、定職を持たない個人が新たに購入する２軒目以降の住宅――を対象とするそうです。税率は◇対象となる住宅の１平方メートル当たり購入価格が、同９区における過去２年間の成約面積（新築住宅）の平均単価の３倍未満：0.5％◇３～４倍未満：１％◇４倍以上：1.2％とするそうです。ただ重慶以外の戸籍所有者による２軒目以降の購入については0.5％としたということです。

これは、複雑ですね。日本だったら、こんな複雑な税は通らないのではないでしょうか？試験的にやってみて、その様子で運用を変えている予定のようです。

中国政府は不動産バブルつぶしに本気になってきましたね。今後どうなるでしょうか？経済の低迷を招くかもしれません。注意が必要だと思います。

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産経新聞 1月29日(土)

医薬品や不動産事業などを幅広く手がける名古屋市の興和株式会社は1月２８日、インドの財閥企業、アダニグループと、インフラ整備や資源開発事業を中心とした包括的事業提携で基本合意したと発表しました。日本の技術力を取り込みたいアダニに対し、急拡大が見込まれるインドの成長需要を取り込む前進拠点としたい考えです。

アダニはインドで鉱山開発、電力発電や港湾インフラ開発などの事業を手がけています。提携で興和は火力発電設備や太陽光発電設備といった日本製の機器を調達しアダニに供給する予定です。またインドへの日本企業の誘致にも乗り出すほか、アダニが開発した鉱物資源を日本や東南アジアなどで販売することも検討しています。

会見した興和の三輪芳弘社長は「インドは目をみはる経済発展を遂げている。ビジネスチャンスは非常に大きい」と述べました。

中国に進出する不動産会社は多いですが、インドはまだまだですよね。これは、面白くなりそうです。

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Google日本法人は1月27日に、地図サービス「Googleマップ」で賃貸物件を検索できる「不動産」モードを2月11日に終了すると発表しました。「サービス利用増加になかなかつながらず、さまざまな側面から検討した結果」だということです。

不動産モードは2009年7月に米国で、昨年8月に日本で開始されました。地図上から物件を選び、間取りや家賃などの詳細を確認できるサービスで、当初から全国約100万件の情報を掲載していました。

多くの物件情報を地図上に表示するというコンセプトは「非常に高く評価していただいた」が、「実際のサービスの利用増加にはなかなかつながらず、様々な側面から検討した結果、断腸の思い」で終了を決めたということです。日本だけでなく、米国、英国など同サービスを提供しているすべての地域で終了するそうですよ。

これは驚きました。私は、Google不動産が今後の不動産探しの主流になるかもしれないと思っていましたから。

ジアースはGoogle不動産にデータを載せるサービスをしていて、SUUMOとも提携する予定だったと思うのですが、これからどうなるのでしょうか？

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毎日新聞 1月26日(水)

オリックス不動産が京都市下京区の梅小路公園内に建設を進めている水族館を巡り、「市が公園使用料を不当に減額しているのは地方財政法違反だ」として、市民団体が1月２５日、市の建設許可や使用料の決定取り消しを求める住民訴訟を京都地裁に起こしました。

訴状によりますと、市の条例では設置許可には公園使用料の納付が必要となっています。原告側は「同社の設置を許可する際、市は新たに要綱を定めて使用料を低額に設定しており、財政に損害を与えた」と主張しているそうです。

市緑政課は「使用料はその都度、市長が定めた要綱に基づき算定する。詳細は訴状を見ていないのでコメントできない」としています。

よく、原告はこんな事実を把握しましたね。多分、内部告発なんじゃないでしょうか？

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産経新聞 1月25日(火)

日銀は２５日、当面の金融政策の運営方針を決める金融政策決定会合を開き、昨年１０月の「経済・物価情勢の展望（展望リポート）」で２．１％としていた平成２２年度の実質成長率予想を３．３％に上方修正しました。エコカー補助金やエコポイント制度の政策効果などで国内の個人消費が高まったことが理由としています。

エコカー補助金もエコポイントも浸透しましたし、成功でしたね。

平成２３年度の実質成長率は、政策効果の反動による消費減の影響が出ることが予想されることから、１０月予想の１．８％から１．６％へと下方修正しました。

消費者物価指数（除く生鮮食品）の予想については、国際商品市況の高まりもあって、２２年度を０．４％減から０．３％減に、２３年度は０．１％増から０．３％増に、それぞれ上方修正しました。

また、コモディティ価格は上昇を始めていますね。

平成２３年春ごろに景気の足踏みから脱するとする回復シナリオは維持するそうです。金融環境を下支えする必要から、政策金利の誘導目標である無担保コール翌日物金利を、現状の年０～０．１％に据え置きました。

急に景気を冷やさないためにも、これは、まあ、妥当ですね。

国債や社債、ＲＥＩＴの購入原資などとなる「包括金融緩和」の基金の規模も、３５兆円のまま維持しました。決定会合の議論の内容は1月２５日午後、白川方明総裁が会見を開いて説明する予定です。

まあ、悪くもないがよくもないといったところですか？

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『好かれる大家さん・嫌われる大家さん』

＋D Mobile 1月22日

飯田産業とNTTコムウェアは1月22日から、NTTコムウェアの拡張現実（AR）技術を活用した動画配信システムの実証実験をに開始するということです。

実証実験では、新聞の折込広告に掲載されたモデルハウスの画像を、Android端末にインストールしたARアプリケーションで撮影することで、そのモデルハウスを使った耐震実験の模様と、飯田産業独自の耐震工法であるI.D.S工法の解説動画を視聴することができるようになるそうです。再生後には、飯田産業ホームページを表示して、不動産販売物件の情報検索や、購入の流れなどの情報が閲覧できるようです。

実証実験は2011年の3月31日まで実施します。両社でAR技術を活用した新聞折込広告の効果を測定し、効果的な販売促進手法の検討に向けた基礎データとして活用する予定としているそうです。

インターネットを用いた集客は、もっと進行することは間違いありませんね。

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『光速』収益不動産投資成功法

ロイター 1月21日

スペイン政府は、負債を抱える国内貯蓄銀行の部分国有化を計画しているという情報があります。政府は債務に苦しむ貯蓄銀行に対し、従来型の銀行に転換し、株式市場への上場を目指すよう求める計画だそうです。
民間資本を取り込めなかった銀行については、政府の銀行再編基金（ＦＲＯＢ）が株式を取得する方針だということです。

スペインの問題がまた明らかになったとともに、対処がされようとしていることもわかりますね。

貯蓄銀行が抱える不動産不良融資の多さは、財政赤字の大幅削減に取り組むスペイン政府にとって主なリスクとみられています。スペイン政府はアイルランドやギリシャのＥＵやＩＭＦからの救済が必要になるとの懸念の払しょくに努めています。
これは、スペインだけでなくEU全体を揺るがす、そして世界を揺るがす問題になりますからね。

貯蓄銀行の資本再編コストの予想レンジは１７０億─１２００億ユーロで、コンセンサスは２５０億─５００億ユーロとなっているそうです。

足りますかね？

エコノミストは、貯蓄銀行が民間資本を調達できない場合でも、スペインは外部に支援を求めることなく、この規模の救済を賄えると指摘しています。これにより、欧州金融安定ファシリティー（ＥＦＳＦ）にかかる圧力が軽減される可能性があるとみているそうです。

逆の可能性もありますね。

ＥＦＳＦは規模拡大なしには、スペインの全額救済におそらく対応できないとのアナリストの見方もあるそうです。

その通り、これを考えておかないと。

スペイン銀行（中央銀行）と政府は、同国の貯蓄銀行の改革を加速させ、金融業務と社会事業を切り離すために法改正が必要かどうかについて意見が対立しているということです。

世界経済の見通しは、まだはっきりしません。

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賢者の海外不動産投資

毎日新聞 1月21日(金)

帝国データバンク前橋支店は１月２０日、不動産業などの「清友」（前橋市）が前橋地裁から民事再生手続きの開始決定を受けたと発表しました。負債は約２０億７０００万円ということです。

同社は１９９５年に高木建設（０７年９月解散）の不動産事業を引き継ぎ設立されました。倉庫や駐車場の賃貸事業も加え、県内で居酒屋「円座」など４店舗を経営していました。２００８年９月期の売上高は約３６億３５００万円あったのですが、不動産取得のための借入金で経営がひっ迫し、２０１０年９月期の売上高は約１６億５３００万円に落ち込んだとのことです。

不動産取得が何を表しているのか不明です。基本的な経営の失敗なのでしょうか？

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フジサンケイ　ビジネスアイ 1月20日(木)

不動産経済研究所が１月１９日発表した２０１０年のマンション市場動向によると、首都圏（１都３県）のマンション発売戸数は、前年比２２．５％増の４万４５３５戸となったそうです。これは、だいぶ増えましたね。

プラスに転じるのは０４年以来６年ぶりだそうです。低金利に加え、政府の住宅ローン減税が追い風となり、リーマン・ショックが直撃し１７年ぶりに４万戸割れとなった０９年から急回復を遂げたことになります。

同研究所では、１１年の発売戸数も約１２％増の５万戸と予想していますが、ピーク時の００年（９万５６３５戸）の半分程度となっており、本格回復の道のりはなお険しいといえます。

２０１０１０年の発売戸数は、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の対象地域すべてで増加しました。特に神奈川の伸びが高く３２．４％増となったほか、首都圏販売の５割弱を占める都心も２４．４％増加しています。千葉県も１９．１％、埼玉県も１５．１％伸びたそうです。

つまり、都心に近く利便性の高い地域での売れ行きが、軒並み好調だったということです。

売り出された物件のうち、契約に至った割合を示す月間平均契約率は前年比８．７ポイントアップの７８．４％と、好調の目安となる７０％を大きく上回りました。逆に、１２月末の在庫数は５６００戸と、前年末より約１７９０戸減少したそうです。
同研究所は「低金利を追い風に、これまで買い控えていた３０歳代が買いに動いたため」と話しています。

１戸当たりの平均価格も４％増の４７１６万円と２年ぶりに上昇しました。１億円以上の「億ション」も４７．５％増の９０１戸が売れています。

近畿圏の発売戸数も９．８％増の２万１７１６戸と３年ぶりに増加に転じているそうです。契約率は７０．２％だったとのことです。

一方、１２月単月の発売戸数は首都圏が前年同月比４０．８％増の７３８８戸と１１カ月連続で伸長していますが、近畿圏は４．７％減の１６８２戸と２カ月連続で減少しています。

首都圏の不動産は、回復基調にありますね。さあ、これがいつまで続くでしょうか？

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