カナダバブルの兆候あらわれる

産経新聞 10月13日(土)

先進7カ国(G7)の中で、豊富な資源を背景に好調だったカナダの経済が曲がり角に来ています。中国系や中東系の富裕な移民が不動産投資を活発化しています。主要国が追加の金融緩和に踏み切る中、だぶついた資金も集まりやすくなり、バブル経済の兆候が見えてきたためです。政府は不動産融資規制の強化で沈静化を目指しますが、かつて日本が同様の規制強化でバブル崩壊を招いた状況にも似ていて、かじ取りは難しいでしょう。

北米ではニューヨークに次ぐ規模の金融街を抱えるトロント。市街には、建築中の高層ビルが目立ち、経済の勢いを感じさせます。カナダは2008年のリーマン・ショック後の痛手は少なく、実質国内総生産(GDP)は10年前半から回復基調に乗っています。豊富な資源とその価格高騰が経済を下支えし、ロイヤル・バンク・オブ・カナダ(RBC)など主要行は、収益の約3分の2を国内で稼ぐ堅実経営を誇ります。「米国のような過剰投資に走る必要がなかった」ためです。

一方で不動産投資が過熱しています。主要都市の住宅価格は、07年を100とした場合の昨年実績でトロント111、ケベック117と高騰しています。家計の可処分所得に占める負債の比率は昨年、英米を抜き、危険水域とされる150%に上昇しました。30~40代の多くが住宅を購入しているほか、積極的に受け入れている移民の富裕層が「買い手として台頭」してきたことが大きいのです。これにより土地価格が高騰しました。

ただ、カナダ銀行(中央銀行)は、急激な景気冷え込みを懸念し、利上げに踏み切れません。政府は、不動産融資規制の強化によるソフトランディングを目指しており、7月には08年以降で4度目となる規制を発表しました。不動産購入の頭金の最低価格を15%から20%に引き上げ、ローンの返済期間を最長30年から25年に短縮しました。この規制を受けRBCは、「バブルは沈静化する」と予想しています。

しかし、日本のバブル崩壊を招いたのも、1990年3月に日本の旧大蔵省(現財務省)が通達した不動産融資の総量規制が発端とされます。その後の日本のように、今後カナダでも物件がだぶつき、価格が急落する可能性は高いと思われます。実際バンクーバーの不動産販売額は8月、前年同月比で30・7%下落しました。

カナダも日本と同じバブル崩壊からデフレの道をたどるのでしょう。「豊富な資源があり、消費意欲は米国並みに旺盛で、そうなるとは限らない」との指摘もあります。しかし、日本とカナダが抱える課題は驚くほど似ています。金融機関の業務は国内に偏り、海外展開する力に乏しいです。またカナダの平均寿命は81歳と高く、日本と同様に「高齢化」による社会保障費の増大も課題です。非営利法人グローバルリスク研究所のマイケル・マイラ代表は「消費税の引き上げで対応するという日本を研究したい」と話しますが、日本の「いつか来た道」をカナダがたどる可能性は少なくないでしょう。

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低金利と消費税増税前の今、不動産は買い時?

MONEYzine 8月12日(日)

野村不動産アーバンネットは自社が運営する不動産情報サイト「ノムコム」会員を対象に「住宅購入に関する意識調査」を7月に実施し、2,178人から有効回答を得たということです。

それによると、「今、不動産は買い時だと思いますか」と聞くと、「買い時(14.0%)」「どちらかといえば買い時(46.4%)」と答えた人の割合が60.4%に達し、2012年1月に実施した前回調査よりも10.7ポイント増加したとのことです。

買い時と判断する理由について複数回答で聞いたところ、「消費税が引き上げられる可能性がある」と答えた人の割合が58.6%になり、前回調査よりも6.7ポイント上昇しました。また、最も多かった回答は「住宅ローン金利が低水準(77.3%)」でした。低金利で購入しやすい環境にある中、消費税増税が現実的なものになっていることから、買い時と判断する人が増えているようです。

そこで気になるのが、購入時必要になる「頭金」の額。一般的には、購入代金の2割程度が理想的といわれているが、実際はどうなのでしょうか。

株式会社ネクストは7月30日、運営する不動産・住宅情報ポータルサイト「HOME’S」内で、『「住宅ローンの頭金」気になる割合・金額ランキング』を発表しまし。ランキングは2011年7月から12月にかけて、「HOMES 住宅ローンシミュレーター」で、ユーザーが住宅ローンの試算をした際のデータ約37万5,000件を集計したものです。

それによると、購入を検討している物件の価格に対して準備している頭金の割合は、最も多かったのが「1割以下(0円を除く)」で27%でした。以下、「頭金なし(23%)」「1割~2割(17%)」「2割~3割(12%)」「3割~4割(7%)」と続きました。

また、頭金として準備する金額をみると、最も多かったのが1万円~300万円で36%でした。以下、「0円(23%)」「300万円~500万円(14%)」「1,000万円~3,000万円(10%)」「800万円~1,000万円(9%)」と続きました。全体の約6割が頭金300万円以下で試算する一方、800万円超の頭金を想定している場合も全体の約20%いて、資金援助を受けるケースや、しっかり貯蓄をしてから購入検討するケースも少なくないようです。

不動産の購入にあたっては、頭金の割合や期間などは一概に比較できません。ただ、十分な資金計画を立てずにあせって購入すると、後の返済が大変になることもあります。消費税の増税前には駆け込み需要が予想されるだけに、十分検討してから購入を決めてほしいと思います。

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過去最低を更新した金利の低下で住宅ローンは借り時?

アゴラ 8月11日(土)

住宅ローン金利の下落が続いています。7月に過去最低を更新したフラット35の金利は、8月に入ってさらに低下しました(長期のローンであれば最低金利が7月は1.94%、8月は1.84%)。

また、住宅版エコポイントは7月に終わりましたが、金利が優遇されるフラット35Sと、住宅ローン減税はいまだに継続中で、消費税の増税も本日の8月10日に参院で決まるでしょう。

金利は低く、購入支援制度はあり、消費税も近いうちに上がる。ここまで外部環境が整ってしまうと「今が買い時だ!」とか「今が借り時だ!」と浮き足立ってしまう人も少なくないでしょう。しかし、株式投資では慎重派が買いに動く時は株価が天井だと相場は決まっています。

さて、では今は本当に借り時なのでしょうか?

過去に借りた人が借り換えをするならばタイミングとしては悪くないでしょう(さらに下がったとしても再度借り換えをすれば良い)。事業用資金なども、今のうちに借りておくという判断はありえます。

しかし、今住宅を買うべきかどうかは別問題です。外部環境が整っているという事はそれだけ住宅市場にお金が流れている事を意味します。つまり、それだけ住宅価格がかさ上げされているという事でしょう。

株式市場では、ある企業に利益が増えたとか新製品の売れ行きが好調だといった情報があったとしても、それが世の中に知れ渡っている公然の情報であれば、その情報は株価に反映されてすでに値上がりしています、つまり公然の情報をもとに売買をしても利益は出せない、と考えます8。これを「情報が織り込まれる」と表現します。従って株価が大きく動くのは未知の新情報が出てきた時、という事になります(これはその企業ごとの個別の情報の場合もあれば、失業率が改善されたとか設備投資が減っているといった景気全体に関わる情報の場合もあります)。

不動産市場は株式市場ほど効率化がなされているわけではないので(株の売買は証券取引所に集中しているが、不動産は全国津々浦々で売買されている)株と全く同じ扱いは出来ませんが、理屈の上では同じように考えて問題はありません。その上で、地域ごと、建物ごとに異なる個別の事情を考慮すべきです。

家を買うのは慎重に考えるべきといった話をすると、ごく一部の特殊な事情を持ち出した上で「買った方が絶対に得だ」と反論をしてくる困った方が僅かにいるのですが、それは「アップルの株を10年前に買っておけば大儲けしていた、だから株は買った方が絶対に得」という位に飛躍した論理であるといわざるを得ません。

正しくは「過去10年、日経平均やニューヨークダウはアップダウンがかなり激しい時期だったので株式投資で利益を出すのは難しい状況だったが、アップルのような一部のエクセレントカンパニーは継続的に成長を遂げた」といった具合に、全体→個別という手順で考えるべきでしょう。

先ほど説明した金利の低下を始めとした「購入する際に有利な状況」というのは誰もが知っているので、それによって買うことが有利だと判断するのは間違いです。これは1ヶ月も前に利益が倍増したと日経新聞の1面で報じられた企業の株を、「業績が好調だから」という理由で買う事と同じ位マヌケな行動です。

それでも今が買い時だとしか思えない・・・という方は家電エコポイント制度が終わったあとに液晶テレビがどれ位値下がりしたか、それによって家電メーカーがどれだけ大赤字をこうむったか、といった事を考えれば、外部環境がいかに本来の価格をゆがめてしまうか良く分かるでしょう(この話は「高額商品は消費税増税後に買え~価格は市場が決める~」でも書いた)。これは増税後がお得とか、住宅ローン減税が終わった後に買えば良いという話ではありません。購入支援制度が終わる時期や増税される時期も決まっているので、事前にタイミングをはかることで利益を狙うのは難しいという話です。

住宅購入はあくまで自身とパートナーの収入、雇用の安定度、頭金はしっかり貯まっているか、といった内部環境を元に判断すべきで、外部環境に振り回されると判断を誤る、と肝に銘じておきたいです。

売買のタイミングはリターン(結果)に大きな影響を与えない、という事は株式投資ではすでに常識と言っても良い話です。株式投資において結果に一番大きく影響を与えるのは、タイミングや銘柄の選択ではなく、資産配分(アセットアロケーション・手持ちの資金をどの資産にどれ位の割合で投資するか)だと言われています。これはリターンの7割から9割を決めるという研究結果が発表されています。

住宅購入にアセットアロケーションの理論を適用するならば、一番大きな意思決定は「買うか買わないか?」つまり持ち家か賃貸か?の判断でしょう。その次は「いくらの家を買うか?」、そして「いくらのローンを組むか?」、次が「何年で返済するか?」でしょう。リスクを決定付ける「金利は変動か固定か?」も与える影響度はこれらの判断と並んでかなり大きいです。「いつ買うか?」は重要度として相当低くなります。

住宅を買う時には決めなければいけない事が多すぎて何を重視すべきか混乱しがちですが、これ位シンプルに考えた方がかえって正しい結論を導く事が出来るでしょう(壁紙の色と固定か変動か?を同列に考えるような事だけは避けたい)。これは住宅版・アセットアロケーションとしてぜひ覚えてほしいことです。

もちろん、タイミングをうまく取ることが出来れば損益に大きな影響を与えますが、それは将来の不動産価格や金利を事前に予想できる、という無理な前提の上でしか成り立ちません。

株でいう銘柄選択は「一軒家かマンションか?」や「どの地域に家を買うか?」といった部分にあたるでしょう。もちろんこれも人生に大きな影響を与えるでしょうが、影響度で言えば買うか買わないか、いくらのローンを組むか、といったものよりは低いです。なぜなら住宅ローンが破綻すれば、家がどんな形態であろうとどこに住んでいようと家を手放す事に変わりは無いからです。よっぽど余裕のある人ならば別でしょうが、返済に少しでもリスクのある方ならば、考えるべき優先順位を間違えないように注意することがいいでしょう。

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韓国政府 外国人専用カジノの規制緩和

聯合ニュース 7月22日(日)

韓国政府は7月22日、世界的な経済危機に向けた対応策の一環として外国人専用カジノなどに対する投資要件を緩和する方針を決めました。

李明博大統領が主宰し、前日深夜から10時間近くにわたり行われた会議で投資に対する規制緩和を含む内需活性化策を定めました。

外国人専用カジノを含む複合リゾートに対する大規模投資を誘致するため、迅速な投資が可能になる事前審査制を早期に導入すること。またゴルフ場の個別消費税を引き下げること。

さらに、外国人観光客の誘致を目指し、未分譲マンションなどを活用することで宿泊施設を増やすとともに、容積率や建設制限区域の緩和なども推進していくこと。

一方、不動産対策と関連しては、収入に対するローンの返済額の割合を示す総返済負担率(DTI)の規制を一部緩和することで円滑な住宅取引を目指すとしています。

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消費増税、住宅市場への影響で対策検討

TBS系(JNN) 7月17日(火)

羽田・国土交通大臣は、消費税の増税が住宅市場などに「大きな影響を及ぼす恐れがある」としたうえで、対策を検討していく考えを強調しました。

「消費税引き上げに伴い、駆け込み需要とその反動等が大きく生じる特徴があり、経済や住宅市場に大きな影響を及ぼす恐れがある」

羽田国土交通大臣はこのように述べ、消費税の増税に伴う住宅市場の冷え込みを抑える措置を検討していく考えを強調しました。

先月、民主、自民、公明の3党がまとめた合意では、消費税率が8%、10%になるそれぞれの段階で住宅購入を十分に支援するとしています。具体的な対策として国土交通省は住宅ローン減税や登録免許税、不動産取得税など、既存の住宅関連税制の見直しや住宅エコポイントなどの予算措置を含めて検討していく方針です。

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