カナダバブルの兆候あらわれる

産経新聞 10月13日(土)

先進7カ国(G7)の中で、豊富な資源を背景に好調だったカナダの経済が曲がり角に来ています。中国系や中東系の富裕な移民が不動産投資を活発化しています。主要国が追加の金融緩和に踏み切る中、だぶついた資金も集まりやすくなり、バブル経済の兆候が見えてきたためです。政府は不動産融資規制の強化で沈静化を目指しますが、かつて日本が同様の規制強化でバブル崩壊を招いた状況にも似ていて、かじ取りは難しいでしょう。

北米ではニューヨークに次ぐ規模の金融街を抱えるトロント。市街には、建築中の高層ビルが目立ち、経済の勢いを感じさせます。カナダは2008年のリーマン・ショック後の痛手は少なく、実質国内総生産(GDP)は10年前半から回復基調に乗っています。豊富な資源とその価格高騰が経済を下支えし、ロイヤル・バンク・オブ・カナダ(RBC)など主要行は、収益の約3分の2を国内で稼ぐ堅実経営を誇ります。「米国のような過剰投資に走る必要がなかった」ためです。

一方で不動産投資が過熱しています。主要都市の住宅価格は、07年を100とした場合の昨年実績でトロント111、ケベック117と高騰しています。家計の可処分所得に占める負債の比率は昨年、英米を抜き、危険水域とされる150%に上昇しました。30~40代の多くが住宅を購入しているほか、積極的に受け入れている移民の富裕層が「買い手として台頭」してきたことが大きいのです。これにより土地価格が高騰しました。

ただ、カナダ銀行(中央銀行)は、急激な景気冷え込みを懸念し、利上げに踏み切れません。政府は、不動産融資規制の強化によるソフトランディングを目指しており、7月には08年以降で4度目となる規制を発表しました。不動産購入の頭金の最低価格を15%から20%に引き上げ、ローンの返済期間を最長30年から25年に短縮しました。この規制を受けRBCは、「バブルは沈静化する」と予想しています。

しかし、日本のバブル崩壊を招いたのも、1990年3月に日本の旧大蔵省(現財務省)が通達した不動産融資の総量規制が発端とされます。その後の日本のように、今後カナダでも物件がだぶつき、価格が急落する可能性は高いと思われます。実際バンクーバーの不動産販売額は8月、前年同月比で30・7%下落しました。

カナダも日本と同じバブル崩壊からデフレの道をたどるのでしょう。「豊富な資源があり、消費意欲は米国並みに旺盛で、そうなるとは限らない」との指摘もあります。しかし、日本とカナダが抱える課題は驚くほど似ています。金融機関の業務は国内に偏り、海外展開する力に乏しいです。またカナダの平均寿命は81歳と高く、日本と同様に「高齢化」による社会保障費の増大も課題です。非営利法人グローバルリスク研究所のマイケル・マイラ代表は「消費税の引き上げで対応するという日本を研究したい」と話しますが、日本の「いつか来た道」をカナダがたどる可能性は少なくないでしょう。

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過去最低を更新した金利の低下で住宅ローンは借り時?

アゴラ 8月11日(土)

住宅ローン金利の下落が続いています。7月に過去最低を更新したフラット35の金利は、8月に入ってさらに低下しました(長期のローンであれば最低金利が7月は1.94%、8月は1.84%)。

また、住宅版エコポイントは7月に終わりましたが、金利が優遇されるフラット35Sと、住宅ローン減税はいまだに継続中で、消費税の増税も本日の8月10日に参院で決まるでしょう。

金利は低く、購入支援制度はあり、消費税も近いうちに上がる。ここまで外部環境が整ってしまうと「今が買い時だ!」とか「今が借り時だ!」と浮き足立ってしまう人も少なくないでしょう。しかし、株式投資では慎重派が買いに動く時は株価が天井だと相場は決まっています。

さて、では今は本当に借り時なのでしょうか?

過去に借りた人が借り換えをするならばタイミングとしては悪くないでしょう(さらに下がったとしても再度借り換えをすれば良い)。事業用資金なども、今のうちに借りておくという判断はありえます。

しかし、今住宅を買うべきかどうかは別問題です。外部環境が整っているという事はそれだけ住宅市場にお金が流れている事を意味します。つまり、それだけ住宅価格がかさ上げされているという事でしょう。

株式市場では、ある企業に利益が増えたとか新製品の売れ行きが好調だといった情報があったとしても、それが世の中に知れ渡っている公然の情報であれば、その情報は株価に反映されてすでに値上がりしています、つまり公然の情報をもとに売買をしても利益は出せない、と考えます8。これを「情報が織り込まれる」と表現します。従って株価が大きく動くのは未知の新情報が出てきた時、という事になります(これはその企業ごとの個別の情報の場合もあれば、失業率が改善されたとか設備投資が減っているといった景気全体に関わる情報の場合もあります)。

不動産市場は株式市場ほど効率化がなされているわけではないので(株の売買は証券取引所に集中しているが、不動産は全国津々浦々で売買されている)株と全く同じ扱いは出来ませんが、理屈の上では同じように考えて問題はありません。その上で、地域ごと、建物ごとに異なる個別の事情を考慮すべきです。

家を買うのは慎重に考えるべきといった話をすると、ごく一部の特殊な事情を持ち出した上で「買った方が絶対に得だ」と反論をしてくる困った方が僅かにいるのですが、それは「アップルの株を10年前に買っておけば大儲けしていた、だから株は買った方が絶対に得」という位に飛躍した論理であるといわざるを得ません。

正しくは「過去10年、日経平均やニューヨークダウはアップダウンがかなり激しい時期だったので株式投資で利益を出すのは難しい状況だったが、アップルのような一部のエクセレントカンパニーは継続的に成長を遂げた」といった具合に、全体→個別という手順で考えるべきでしょう。

先ほど説明した金利の低下を始めとした「購入する際に有利な状況」というのは誰もが知っているので、それによって買うことが有利だと判断するのは間違いです。これは1ヶ月も前に利益が倍増したと日経新聞の1面で報じられた企業の株を、「業績が好調だから」という理由で買う事と同じ位マヌケな行動です。

それでも今が買い時だとしか思えない・・・という方は家電エコポイント制度が終わったあとに液晶テレビがどれ位値下がりしたか、それによって家電メーカーがどれだけ大赤字をこうむったか、といった事を考えれば、外部環境がいかに本来の価格をゆがめてしまうか良く分かるでしょう(この話は「高額商品は消費税増税後に買え~価格は市場が決める~」でも書いた)。これは増税後がお得とか、住宅ローン減税が終わった後に買えば良いという話ではありません。購入支援制度が終わる時期や増税される時期も決まっているので、事前にタイミングをはかることで利益を狙うのは難しいという話です。

住宅購入はあくまで自身とパートナーの収入、雇用の安定度、頭金はしっかり貯まっているか、といった内部環境を元に判断すべきで、外部環境に振り回されると判断を誤る、と肝に銘じておきたいです。

売買のタイミングはリターン(結果)に大きな影響を与えない、という事は株式投資ではすでに常識と言っても良い話です。株式投資において結果に一番大きく影響を与えるのは、タイミングや銘柄の選択ではなく、資産配分(アセットアロケーション・手持ちの資金をどの資産にどれ位の割合で投資するか)だと言われています。これはリターンの7割から9割を決めるという研究結果が発表されています。

住宅購入にアセットアロケーションの理論を適用するならば、一番大きな意思決定は「買うか買わないか?」つまり持ち家か賃貸か?の判断でしょう。その次は「いくらの家を買うか?」、そして「いくらのローンを組むか?」、次が「何年で返済するか?」でしょう。リスクを決定付ける「金利は変動か固定か?」も与える影響度はこれらの判断と並んでかなり大きいです。「いつ買うか?」は重要度として相当低くなります。

住宅を買う時には決めなければいけない事が多すぎて何を重視すべきか混乱しがちですが、これ位シンプルに考えた方がかえって正しい結論を導く事が出来るでしょう(壁紙の色と固定か変動か?を同列に考えるような事だけは避けたい)。これは住宅版・アセットアロケーションとしてぜひ覚えてほしいことです。

もちろん、タイミングをうまく取ることが出来れば損益に大きな影響を与えますが、それは将来の不動産価格や金利を事前に予想できる、という無理な前提の上でしか成り立ちません。

株でいう銘柄選択は「一軒家かマンションか?」や「どの地域に家を買うか?」といった部分にあたるでしょう。もちろんこれも人生に大きな影響を与えるでしょうが、影響度で言えば買うか買わないか、いくらのローンを組むか、といったものよりは低いです。なぜなら住宅ローンが破綻すれば、家がどんな形態であろうとどこに住んでいようと家を手放す事に変わりは無いからです。よっぽど余裕のある人ならば別でしょうが、返済に少しでもリスクのある方ならば、考えるべき優先順位を間違えないように注意することがいいでしょう。

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韓国政府 外国人専用カジノの規制緩和

聯合ニュース 7月22日(日)

韓国政府は7月22日、世界的な経済危機に向けた対応策の一環として外国人専用カジノなどに対する投資要件を緩和する方針を決めました。

李明博大統領が主宰し、前日深夜から10時間近くにわたり行われた会議で投資に対する規制緩和を含む内需活性化策を定めました。

外国人専用カジノを含む複合リゾートに対する大規模投資を誘致するため、迅速な投資が可能になる事前審査制を早期に導入すること。またゴルフ場の個別消費税を引き下げること。

さらに、外国人観光客の誘致を目指し、未分譲マンションなどを活用することで宿泊施設を増やすとともに、容積率や建設制限区域の緩和なども推進していくこと。

一方、不動産対策と関連しては、収入に対するローンの返済額の割合を示す総返済負担率(DTI)の規制を一部緩和することで円滑な住宅取引を目指すとしています。

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東京の時間貸し駐車場ビジネス

アゴラ 6月20日(水)

北米では角地にスターバックスがありますが、東京では角地に時間貸し駐車場あり、というのが外から見た日本の姿です。

東京には街中にやたらと空き地が存在し、その空き地が時間貸し駐車場へと変貌しています。ビジネス街や繁華街に近いところならいざ知らず、いわゆる住宅地の中にかなり点在しています。というより、住宅地であるが故に時間貸し駐車場なのかもしれません。

高齢化と共に住宅も高齢化が進みます。半ば空家のような家も増え、相続問題を抱える物件も多くなってきています(相続税の問題というより相続する子供たちの間で不動産の扱いについてもめてしまい、処分できない問題です)。

更に東京の住宅地では建築しても3階建て、それも斜線制限が入れば3階部分はかなり制約される可能性があるため、いわゆる不動産デベロッパーがビジネスとして開発するにはせいぜい建売住宅ぐらいにしかなりません。一方、建売にしても土地付で4000~5000万円前後するためある程度の企業に安定して勤務している人でないとなかなかローンを組む感じにはなりません。おまけに大体そういうサラリーマンは駅近くの高層マンションを求める傾向が強く、住宅街の戸建ての需要は案外絞り込まれるのです。

一方、空家にしておくと防犯防災上、あまり好ましくなく、結局壊して更地にした上で小遣い稼ぎになる時間貸し駐車場経営ということになるのでしょう。ところがこの時間貸し駐車場、私が東京に行くたびに増えていきます。例えば業界最大手のパーク24では昨年11月から今年5月までの半年の間だけで駐車場台数で3.2%増の15000台増やしています。

では住宅地の駐車場の利用者は誰なのでしょうか? ひとつは駐車場を持たない人たちの月極め。工事業者などの日中の利用などが主力ですが、どうしても埋まらないのが夜間。これも気をつけて見ていないと案外見落とすのですが、このところ、夜間料金の値下げ戦争が進んでいます。夜間料金は大体、夜10時から朝7時ぐらいまでの最大料金ですが、私の実家のある山手線から歩ける距離のところで1年ぐらい前は1500円から上でしたが今では最安値500円でせいぜい1000円程度が実勢になりつつあります。

上述のパーク24の占有率は44~45%程度です。日中の占有率が高いとすれば夜間はどうしても空の状態になりやすいということです。しかも時間貸し駐車場は住宅地のあちらこちらに点在するため、地元の人にしかわからないような場所の駐車場は価格的に下げがちです。結果として地域全体の値崩れを起こしやすいということになります。

もともとこの駐車場ビジネスは路上駐車の取締りが非常にきびしくなったことを受けた駐車スペースの供給という意味から成長を遂げてきました。しかし、感覚からすれば繁華街を別にすればそろそろ頭打ちのような気がします。空き地は今後もどんどん増え、住宅街に住む人口層は高齢化が進み、自動車の所有率は下ります。今や、マンションの駐車場も空きありの看板が目立つ状況になってきています。車離れがおきている証しのひとつでしょう。

実際駐車場運営会社はレンタカー事業などに派生させて稼働率を上げ、収益構造を改善していく状況になっています。私が仮に事業をするなら、可能であれば、簡易屋根つきにしたり、洗車スペースを作るなどクオリティ向上を図りながら価格の下落に歯止めをかけ、価格競争に巻き込まれる前に対策を打つべきかと思います。この状況ではあと数年もすれば業界の利益率は悪化の一途となり淘汰すら始まる可能性があるかと思います。

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ザ・ザ・ガボールさん、Facebookで家の差し押さえを逃れました

シネマトゥデイ 6月6日(水)

95歳のザ・ザ・ガボールさんが度重なる入院や手術で金銭トラブルに陥り、家を差し押さえられそうになっていたのですが、Facebookのおかげで助かったということです。

ロサンゼルスの高級住宅街ベル・エアにある豪邸は1,490万ドル(約11億9,200万円)で売りに出されましたが買い手が現れませんでした。この家にはまだ70万ドル(約5,600万円)のローンが残っていて、支払いがされなければ差し押さえられることになっていたたため、ザ・ザ・の夫フレデリック・フォン・アンハルトさんはFacebookでファンに助けてほしいと訴えたということです。

これを知った一人のファンが個人的に150万ドル(約1億2,000万円)を貸すと申し出たことで、銀行へのローンは完済されたとのことです。ただ、この150万ドルの返済期限は1年で、家が担保となっているため、もしフレデリックとザ・ザさんが借金を返せなければ1年後には、12億円近い家を約1億2,000万円で手放すことになります。

この家は当初、1,500万ドル(約12億円)で売りに出され、数か月後には1,290万ドル(約10億3,200万円)に値下げをされたのですが、不動産会社は安すぎると判断し、一度売るのを取りやめていたということです。ザ・ザは以前に、エルヴィス・プレスリーとハワード・ヒューズが住んでいた家だとコメントしたことがありますが、その事実は確認できていないらしいです。

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中国書記官、アパート経営で月30万

読売新聞 6月3日(日)

警視庁公安部に外国人登録法違反容疑などで書類送検された在日中国大使館の李春光1等書記官(45)が、千葉市内に中古アパート1棟を購入し、賃貸収入を得ていたことが関係者への取材でわかりました。

アパートには6世帯が入居でき、毎月の収入は30万円前後に上ったとみられます。警察当局は、外交官の商業活動を禁じたウィーン条約に抵触するとみて調べています。

関係者によると、李書記官は昨年2011年夏、千葉市内の不動産会社の仲介で、同市花見川区の2階建てアパートを約4000万円で購入しました。アパートは築30年以上で6部屋あり、1部屋あたりの家賃は4万~6万円です。中国人らが入居し、現在は満室になっています。

毎月の家賃は、不動産会社の口座に振り込まれ、アパートを購入する際に李書記官が借りたローンの返済に充てられていました。ローン返済分を上回る家賃は、李書記官の利益になる予定だったということです。

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天変地異や入居者自殺など不動産投資のリスク 

NEWS ポストセブン 4月7日(土)

地価下落が続くなか、物件を安く仕込むことができるようになり、不動産投資に大きなチャンスが到来しているといわれていまする。特に地方都市の物件なら利回り20%を超えるものもあるのですが、反面、不動産投資ならではのリスクも多いようです。リスクもつきまといます。

たとえば、せっかく購入しても入居者が増えない「空室リスク」があります。それを避けるためには、事前に周囲の物件の入居率を見ておくことが必要です。現地に直接行って、周辺の物件でガス栓や電気メーターが稼動しているか、郵便受けにチラシなどがたまっていないかなど、空室が目立っていないかどうかを確認しなければなりません。

地元の不動産屋に話を聞くという手もあります。さらには、敷金や礼金などの手数料を軽減したり、家賃を地域最安値にするなどの努力で入居率を高める方法も考えられるでしょう。

今後の「金利上昇リスク」もあります。固定金利で組めるかどうかといった、ローンの組み方で対応しましょう。

少子高齢化が進むなか、「人口減少リスク」も避けては通れません。ただし、これも国立社会保障・人口問題研究所が調査した地域ごとの人口減少の予測などを分析したデータから分析することが可能です。それを基に「この地域の人口減少率は周囲と比べて低い」と考えられれば、ある程度のリスクは軽減できるでしょう。

こうして事前に先回りして軽減できるリスクがある一方で、「天変地異」や入居者の自殺などの「事件」といった、自らの努力だけでは避けられない不可抗力リスクもあります。

さまざまなリスクを考えると、とにかく早く投資を回収することが最善策といえるのではないでしょうか。長期的な視点に立てば、人口減少の問題ひとつとっても長い勝負ができないことは明らかです。

不動産の価値はどんなに目減りしたとしてもゼロにはなりません。値上がり益を期待するのではなく、売却した時点でトータルでマイナスにならなければいいのです。5~10年で投資資金を償却できるかどうか、それが勝負の分かれ目となるでしょう。そう考えていくと、まだまだ安い今こそチャンスなのでしょう。

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