実際と異なる広告で、不動産開発会社に行政処分

テレビ朝日系(ANN) 8月21日(火)

マンションの広告に実際の設備と異なる表示をしていたとして、消費者庁は、都内のマンション販売業者に再発防止を求める措置命令を出しました。

消費者庁、向井上席景品・表示調査官:「景品表示法に違反する優良誤認で、本日午前中、行政処分を行っております」

行政処分を受けたのは、大手不動産開発のコスモスイニシアです。分譲マンションを販売する際、室内の窓やドアなど開口部のすべてに、ひび割れ防止用の補強筋を入れていると新聞の折り込みチラシなどに表示していましたが、実際は4つの物件で、全体の25%から60%しか補強されていませんでした。

また、同じ4つの物件で、建物を取り囲む壁や花壇の基礎などに使うコンクリートの強度が広告の表示以下でした。消費者庁は、耐震強度に影響はないとしたものの、「表示の仕方に問題がある」としています。一方、コスモスイニシアは「消費者庁の措置命令を真摯に受け止め、再発防止に努めて参ります」とコメントしています。

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低金利と消費税増税前の今、不動産は買い時?

MONEYzine 8月12日(日)

野村不動産アーバンネットは自社が運営する不動産情報サイト「ノムコム」会員を対象に「住宅購入に関する意識調査」を7月に実施し、2,178人から有効回答を得たということです。

それによると、「今、不動産は買い時だと思いますか」と聞くと、「買い時(14.0%)」「どちらかといえば買い時(46.4%)」と答えた人の割合が60.4%に達し、2012年1月に実施した前回調査よりも10.7ポイント増加したとのことです。

買い時と判断する理由について複数回答で聞いたところ、「消費税が引き上げられる可能性がある」と答えた人の割合が58.6%になり、前回調査よりも6.7ポイント上昇しました。また、最も多かった回答は「住宅ローン金利が低水準(77.3%)」でした。低金利で購入しやすい環境にある中、消費税増税が現実的なものになっていることから、買い時と判断する人が増えているようです。

そこで気になるのが、購入時必要になる「頭金」の額。一般的には、購入代金の2割程度が理想的といわれているが、実際はどうなのでしょうか。

株式会社ネクストは7月30日、運営する不動産・住宅情報ポータルサイト「HOME’S」内で、『「住宅ローンの頭金」気になる割合・金額ランキング』を発表しまし。ランキングは2011年7月から12月にかけて、「HOMES 住宅ローンシミュレーター」で、ユーザーが住宅ローンの試算をした際のデータ約37万5,000件を集計したものです。

それによると、購入を検討している物件の価格に対して準備している頭金の割合は、最も多かったのが「1割以下(0円を除く)」で27%でした。以下、「頭金なし(23%)」「1割~2割(17%)」「2割~3割(12%)」「3割~4割(7%)」と続きました。

また、頭金として準備する金額をみると、最も多かったのが1万円~300万円で36%でした。以下、「0円(23%)」「300万円~500万円(14%)」「1,000万円~3,000万円(10%)」「800万円~1,000万円(9%)」と続きました。全体の約6割が頭金300万円以下で試算する一方、800万円超の頭金を想定している場合も全体の約20%いて、資金援助を受けるケースや、しっかり貯蓄をしてから購入検討するケースも少なくないようです。

不動産の購入にあたっては、頭金の割合や期間などは一概に比較できません。ただ、十分な資金計画を立てずにあせって購入すると、後の返済が大変になることもあります。消費税の増税前には駆け込み需要が予想されるだけに、十分検討してから購入を決めてほしいと思います。

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過去最低を更新した金利の低下で住宅ローンは借り時?

アゴラ 8月11日(土)

住宅ローン金利の下落が続いています。7月に過去最低を更新したフラット35の金利は、8月に入ってさらに低下しました(長期のローンであれば最低金利が7月は1.94%、8月は1.84%)。

また、住宅版エコポイントは7月に終わりましたが、金利が優遇されるフラット35Sと、住宅ローン減税はいまだに継続中で、消費税の増税も本日の8月10日に参院で決まるでしょう。

金利は低く、購入支援制度はあり、消費税も近いうちに上がる。ここまで外部環境が整ってしまうと「今が買い時だ!」とか「今が借り時だ!」と浮き足立ってしまう人も少なくないでしょう。しかし、株式投資では慎重派が買いに動く時は株価が天井だと相場は決まっています。

さて、では今は本当に借り時なのでしょうか?

過去に借りた人が借り換えをするならばタイミングとしては悪くないでしょう(さらに下がったとしても再度借り換えをすれば良い)。事業用資金なども、今のうちに借りておくという判断はありえます。

しかし、今住宅を買うべきかどうかは別問題です。外部環境が整っているという事はそれだけ住宅市場にお金が流れている事を意味します。つまり、それだけ住宅価格がかさ上げされているという事でしょう。

株式市場では、ある企業に利益が増えたとか新製品の売れ行きが好調だといった情報があったとしても、それが世の中に知れ渡っている公然の情報であれば、その情報は株価に反映されてすでに値上がりしています、つまり公然の情報をもとに売買をしても利益は出せない、と考えます8。これを「情報が織り込まれる」と表現します。従って株価が大きく動くのは未知の新情報が出てきた時、という事になります(これはその企業ごとの個別の情報の場合もあれば、失業率が改善されたとか設備投資が減っているといった景気全体に関わる情報の場合もあります)。

不動産市場は株式市場ほど効率化がなされているわけではないので(株の売買は証券取引所に集中しているが、不動産は全国津々浦々で売買されている)株と全く同じ扱いは出来ませんが、理屈の上では同じように考えて問題はありません。その上で、地域ごと、建物ごとに異なる個別の事情を考慮すべきです。

家を買うのは慎重に考えるべきといった話をすると、ごく一部の特殊な事情を持ち出した上で「買った方が絶対に得だ」と反論をしてくる困った方が僅かにいるのですが、それは「アップルの株を10年前に買っておけば大儲けしていた、だから株は買った方が絶対に得」という位に飛躍した論理であるといわざるを得ません。

正しくは「過去10年、日経平均やニューヨークダウはアップダウンがかなり激しい時期だったので株式投資で利益を出すのは難しい状況だったが、アップルのような一部のエクセレントカンパニーは継続的に成長を遂げた」といった具合に、全体→個別という手順で考えるべきでしょう。

先ほど説明した金利の低下を始めとした「購入する際に有利な状況」というのは誰もが知っているので、それによって買うことが有利だと判断するのは間違いです。これは1ヶ月も前に利益が倍増したと日経新聞の1面で報じられた企業の株を、「業績が好調だから」という理由で買う事と同じ位マヌケな行動です。

それでも今が買い時だとしか思えない・・・という方は家電エコポイント制度が終わったあとに液晶テレビがどれ位値下がりしたか、それによって家電メーカーがどれだけ大赤字をこうむったか、といった事を考えれば、外部環境がいかに本来の価格をゆがめてしまうか良く分かるでしょう(この話は「高額商品は消費税増税後に買え~価格は市場が決める~」でも書いた)。これは増税後がお得とか、住宅ローン減税が終わった後に買えば良いという話ではありません。購入支援制度が終わる時期や増税される時期も決まっているので、事前にタイミングをはかることで利益を狙うのは難しいという話です。

住宅購入はあくまで自身とパートナーの収入、雇用の安定度、頭金はしっかり貯まっているか、といった内部環境を元に判断すべきで、外部環境に振り回されると判断を誤る、と肝に銘じておきたいです。

売買のタイミングはリターン(結果)に大きな影響を与えない、という事は株式投資ではすでに常識と言っても良い話です。株式投資において結果に一番大きく影響を与えるのは、タイミングや銘柄の選択ではなく、資産配分(アセットアロケーション・手持ちの資金をどの資産にどれ位の割合で投資するか)だと言われています。これはリターンの7割から9割を決めるという研究結果が発表されています。

住宅購入にアセットアロケーションの理論を適用するならば、一番大きな意思決定は「買うか買わないか?」つまり持ち家か賃貸か?の判断でしょう。その次は「いくらの家を買うか?」、そして「いくらのローンを組むか?」、次が「何年で返済するか?」でしょう。リスクを決定付ける「金利は変動か固定か?」も与える影響度はこれらの判断と並んでかなり大きいです。「いつ買うか?」は重要度として相当低くなります。

住宅を買う時には決めなければいけない事が多すぎて何を重視すべきか混乱しがちですが、これ位シンプルに考えた方がかえって正しい結論を導く事が出来るでしょう(壁紙の色と固定か変動か?を同列に考えるような事だけは避けたい)。これは住宅版・アセットアロケーションとしてぜひ覚えてほしいことです。

もちろん、タイミングをうまく取ることが出来れば損益に大きな影響を与えますが、それは将来の不動産価格や金利を事前に予想できる、という無理な前提の上でしか成り立ちません。

株でいう銘柄選択は「一軒家かマンションか?」や「どの地域に家を買うか?」といった部分にあたるでしょう。もちろんこれも人生に大きな影響を与えるでしょうが、影響度で言えば買うか買わないか、いくらのローンを組むか、といったものよりは低いです。なぜなら住宅ローンが破綻すれば、家がどんな形態であろうとどこに住んでいようと家を手放す事に変わりは無いからです。よっぽど余裕のある人ならば別でしょうが、返済に少しでもリスクのある方ならば、考えるべき優先順位を間違えないように注意することがいいでしょう。

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不動産大手5社の4~6月期、3社が最終増益

産経新聞 8月7日(火)

不動産大手5社の今4~6月期連結決算が8月7日、出そろいました。各社とも新規開業の商業施設が収益に寄与し、オフィスビルの入居が堅調に推移しました。最終利益は三井不動産、三菱地所、野村不動産ホールディングスの3社が増益、住友不動産と東急不動産が減益となりました。

東急不動産は前年同期に特別利益があったことの反動で減益になりました。住友不動産は株式評価損を特別損失として計上しました。

売上高は、都市開発事業で前年同期に計上した物件売却収入がなくなった影響などで三菱地所と住友不動産が減収となりました。営業利益はマンションの引き渡し戸数減少が影響した住友不動産を除く4社が増益となりました。

各社、オフィスビルの新規開業が相次ぎ、「6月末時点で空室率が9・43%と過去最高水準」(三菱地所)とするなど、供給過多となる傾向が見られたが、7月以降は、空室率が改善するとの見方から、通期見通しは各社据え置きました。

■不動産大手5社の2012年4~6月期連結決算

********************売上高        最終利益

三井不動産    2799(0・3)    90(40・2)

三菱地所     1969(▲7・5)  118(2・7倍)

住友不動産    1474(▲5・7)  113(▲7・6)

東急不動産    1444(33・5)   79(▲63・6)

野村不動産HD  1133(54・5)   82(2・7倍)

注.単位・億円。カッコ内は前年同期比増減率%、▲はマイナス。

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厚労省と国交省が事務連絡し、孤立死防止へ住宅業界などに連携呼び掛け

医療介護CBニュース 8月2日(木)

全国各地で孤立死が相次いでいることを受け、厚生労働省と国土交通省はこのほど、都道府県などの住宅主管部局や住宅供給事業者の業界団体などに対し、民生主管部局などとの連携を求める事務連絡を発出しました。

事務連絡は、地方公共団体の住宅主管部局や都市再生機構、全日本不動産協会、日本賃貸住宅管理協会などにあてて出されたのです。

事務連絡では、高齢者のみの世帯や障害者単身世帯だけでなく、30-40歳代の家族が同居しているにもかかわらず家族全員が死に至ったケースや、生計中心者や介護者の急死によって援助を受けていた人まで亡くなるケースもあると指摘しました。その上で、民生主管部局などから、連絡・連携体制の構築や、独居の高齢者や生活困窮者などに関する情報提供の要請があった場合は、積極的に協力することなどを求めています。

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スペインのサンタンデール銀行 純利益減

ロイター 7月26日(木)

ユーロ圏最大の銀行であるスペインのサンタンデール銀行が発表した2012年上半期の純利益は前年同期比51%減となりました。予想より早く国内不動産の資産評価損を計上したことが響いたのです。

国内不動産の資産評価損27億8000万ユーロを計上した後の、上半期の純利益は17億ユーロ。引当金を除くベースでの利益は30億ユーロで、アナリスト予想の29億ユーロとほぼ一致しました。

上半期の純金利収入は155億ユーロで、市場予想を上回りました。また、6月末時点の不良債権比率は4.11%でした。

スペイン政府は国内銀行各行に対し、2008年の不動産バブル崩壊による損失として計800億ユーロ(970億ドル)以上を計上するよう要求しています。サンタンデールは当初、不良債権化した不動産と焦げ付いた融資資産による損失を今年下半期に計上すると予想されていました。

サンタンデールは利益の半分を中南米事業が占めるなど、ブラジル、メキシコ、ポーランド、英国にも広範囲に事業を展開していることが奏功し、スペインの他の銀行と比べると自国の不動産バブル崩壊から受ける痛手はまだ小規模にとどまっています。

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東電が賠償基準発表

読売新聞 7月24日(火)

東京電力は7月24日、福島第一原子力発電所事故で避難指示区域に宅地や建物を持つ被災者への賠償基準を発表しました。

避難生活が長期化していることから、不動産の賠償に加え、精神的被害や就労補償などを一括して支払い、生活再建を後押します。対象は約16万人(約6万世帯)の見通しで、8月下旬にも一部の支払いを先行して始めます。

基準は、政府が7月20日に公表した賠償の方針を踏まえたものです。政府が今春から進めている避難区域の見直しにあわせ、今後5年は戻れない「帰還困難区域」と、帰還まで数年かかる「居住制限区域」、除染後に避難指示が解除される「避難指示解除準備区域」ごとに定めました。

帰還困難区域の場合、宅地は事故時の固定資産税評価額などから算出した賠償全額を支払います。建物も、地震や津波による被害分を差し引いた上で、原則として全額を賠償するのです。家具や家電製品などの家財は家族構成に応じて最低325万円を弁償します。精神的被害への賠償も今年6月から5年分として1人600万円を払うことになっています。

東電の試算では、夫婦2人と子ども1人(事故時に18歳以下)の一家が300平方メートルの宅地(固定資産税評価額300万円)を持ち、2007年に床面積140平方メートルの木造住宅(同861万円)を建てていた場合、賠償額は5713万円程度となるのです。

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韓国政府 外国人専用カジノの規制緩和

聯合ニュース 7月22日(日)

韓国政府は7月22日、世界的な経済危機に向けた対応策の一環として外国人専用カジノなどに対する投資要件を緩和する方針を決めました。

李明博大統領が主宰し、前日深夜から10時間近くにわたり行われた会議で投資に対する規制緩和を含む内需活性化策を定めました。

外国人専用カジノを含む複合リゾートに対する大規模投資を誘致するため、迅速な投資が可能になる事前審査制を早期に導入すること。またゴルフ場の個別消費税を引き下げること。

さらに、外国人観光客の誘致を目指し、未分譲マンションなどを活用することで宿泊施設を増やすとともに、容積率や建設制限区域の緩和なども推進していくこと。

一方、不動産対策と関連しては、収入に対するローンの返済額の割合を示す総返済負担率(DTI)の規制を一部緩和することで円滑な住宅取引を目指すとしています。

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上半期首都圏マンション発売、14%増

TBS系(JNN) 7月18日

不動産経済研究所によりますと、今年1月から6月の上半期に首都圏で発売された新築マンションの戸数は2万746戸で、1年前より14%の増加でした。これは、去年、東日本大震災の影響で発売戸数が落ち込んだ反動によるものだということです。

一方、契約率は77.6%で1年前より1.9%減少したものの、上半期としては3期連続で好不調の目安とされる70%を超えています。

今後の見通しについて不動産経済研究所では、「消費増税のタイミングをにらんで、今後、発売戸数が増加する可能性がある」と分析しています。

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消費増税、住宅市場への影響で対策検討

TBS系(JNN) 7月17日(火)

羽田・国土交通大臣は、消費税の増税が住宅市場などに「大きな影響を及ぼす恐れがある」としたうえで、対策を検討していく考えを強調しました。

「消費税引き上げに伴い、駆け込み需要とその反動等が大きく生じる特徴があり、経済や住宅市場に大きな影響を及ぼす恐れがある」

羽田国土交通大臣はこのように述べ、消費税の増税に伴う住宅市場の冷え込みを抑える措置を検討していく考えを強調しました。

先月、民主、自民、公明の3党がまとめた合意では、消費税率が8%、10%になるそれぞれの段階で住宅購入を十分に支援するとしています。具体的な対策として国土交通省は住宅ローン減税や登録免許税、不動産取得税など、既存の住宅関連税制の見直しや住宅エコポイントなどの予算措置を含めて検討していく方針です。

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