日本の不動産価格に底値感

サーチナ 6月30日(土)

5月末に報じられた1つのニュースに、日本の不動産業界の注目が集まりました。米ゴールドマンサックスが、年金等の基金を通じて資金を募り、この夏にも専門ファンドを設立するのです。傘下の投信会社を通じて東京の中心部にあるオフィスビルや商業施設などの不動産を購入する予定です。

2011年3月11日には大震災と原発事故が発生しており、日本の不動産業界はまさに泣き面に蜂の状態です。現在の上海の不動産価格はすでに東京よりはるかに高いです。東京、上海、台北の3都市で調査したデータで見ても、東京の平均不動産価格が4289万円なのに対し、台北は約4689万円、上海は5210万円です。

オリックスグループの梁瀬行雄社長は、「バブル時期、日本の平均住宅価格は年収の20倍だったが、現在は5~7倍で買うことができる。世界はどこもインフレを心配しているが、日本では深刻なデフレに見舞われている。日本の不動産価格は底値となり、これ以上は下がりにくい状態といえる」と述べています。

■日本不動産市場投資でいかに利益を上げるか

日本人の持ち家比率は48.7%で、国民のほぼ半分が賃貸暮らしです。東京圏の賃貸生活者は、全国の3分の1を占めます。つまり、東京圏では賃貸需要が非常に高いのです。さらに外国人の日本留学や就職も増加が続いていて、日本、特に東京圏における賃貸市場が活性化しています。

そのため「不動産価格は低いのに賃貸価格が高い」という特異な現象が生じています。業界筋は「東京における賃貸による利回りは6~12%まで上昇している」と指摘しています。これは上海、北京、台北と比較しても非常に高い数値です。

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韓国の不動産市場に長期沈滞はない?

中央日報日本語版 6月27日(水)

韓国不動産市場が日本のように長期沈滞につながる可能性は少ないという主張が出てきました。

大韓商工会議所(商議)が6月26日、商議会館で主催した「不動産市場の現在と未来」セミナーで、チェ・フェガプ亜洲(アジュ)大教授は「1980年に不動産関連会社の主導で形成された日本の不動産バブルは、90年代に入り、政府の不動産規制強化と急激な利上げで崩壊した」とし「日本と違い韓国は不動産投資が家計中心に行われ、長期間維持した金融貸出規制で過度な融資を防いできたため、不動産価格のバブルは大きくないほうだ」と指摘しました。

また「住宅取引の正常化のため、住宅価格急落に対する市中の懸念をなくすことが何よりも重要だ」とし「人口の高齢化と1、2人世帯の増加による政策の準備も必要」と述べました。

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ニッセイ基礎研究所と日本政策投資銀行がグリーンビル認証で協力

住宅新報 6月25日(月)

ニッセイ基礎研究所と日本政策投資銀行(DBJ)は、「DBJグリーンビルディング認証制度に関する業務協力協定」を6月20日、締結しました。

環境や社会に配慮したオフィスビルをサスティナブル不動産(=グリーンビルディング)と位置付けて、その分析・評価に係る情報交換や共同研究を行うのです。

不動産における環境・社会への配慮を促進し、グリーンビルディングの環境性能や社会的効用が評価される不動産金融市場の形成に貢献することを目指すとしています。

同認証制度は、ビルの環境性能などを4段階評価で認証を付与すします。環境性能などの向上に向けた財務的な支援を併せて行うのが特徴です。運用開始から約1年間で、新築、中古など全国の約50物件を認証済みです。

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所得税約8000万円を脱税

テレビ朝日系(ANN) 6月21日(木)

東京・港区の不動産投資コンサルタント会社の役員の男が、所得税約8000万円を脱税したとして東京地検特捜部に在宅起訴されました。

被告は、2008年までの2年間に約2億円の所得を隠し、所得税約8000万円を脱税した罪に問われています。特捜部の調べに対し、被告は起訴内容を認めている模様です。

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東京の時間貸し駐車場ビジネス

アゴラ 6月20日(水)

北米では角地にスターバックスがありますが、東京では角地に時間貸し駐車場あり、というのが外から見た日本の姿です。

東京には街中にやたらと空き地が存在し、その空き地が時間貸し駐車場へと変貌しています。ビジネス街や繁華街に近いところならいざ知らず、いわゆる住宅地の中にかなり点在しています。というより、住宅地であるが故に時間貸し駐車場なのかもしれません。

高齢化と共に住宅も高齢化が進みます。半ば空家のような家も増え、相続問題を抱える物件も多くなってきています(相続税の問題というより相続する子供たちの間で不動産の扱いについてもめてしまい、処分できない問題です)。

更に東京の住宅地では建築しても3階建て、それも斜線制限が入れば3階部分はかなり制約される可能性があるため、いわゆる不動産デベロッパーがビジネスとして開発するにはせいぜい建売住宅ぐらいにしかなりません。一方、建売にしても土地付で4000~5000万円前後するためある程度の企業に安定して勤務している人でないとなかなかローンを組む感じにはなりません。おまけに大体そういうサラリーマンは駅近くの高層マンションを求める傾向が強く、住宅街の戸建ての需要は案外絞り込まれるのです。

一方、空家にしておくと防犯防災上、あまり好ましくなく、結局壊して更地にした上で小遣い稼ぎになる時間貸し駐車場経営ということになるのでしょう。ところがこの時間貸し駐車場、私が東京に行くたびに増えていきます。例えば業界最大手のパーク24では昨年11月から今年5月までの半年の間だけで駐車場台数で3.2%増の15000台増やしています。

では住宅地の駐車場の利用者は誰なのでしょうか? ひとつは駐車場を持たない人たちの月極め。工事業者などの日中の利用などが主力ですが、どうしても埋まらないのが夜間。これも気をつけて見ていないと案外見落とすのですが、このところ、夜間料金の値下げ戦争が進んでいます。夜間料金は大体、夜10時から朝7時ぐらいまでの最大料金ですが、私の実家のある山手線から歩ける距離のところで1年ぐらい前は1500円から上でしたが今では最安値500円でせいぜい1000円程度が実勢になりつつあります。

上述のパーク24の占有率は44~45%程度です。日中の占有率が高いとすれば夜間はどうしても空の状態になりやすいということです。しかも時間貸し駐車場は住宅地のあちらこちらに点在するため、地元の人にしかわからないような場所の駐車場は価格的に下げがちです。結果として地域全体の値崩れを起こしやすいということになります。

もともとこの駐車場ビジネスは路上駐車の取締りが非常にきびしくなったことを受けた駐車スペースの供給という意味から成長を遂げてきました。しかし、感覚からすれば繁華街を別にすればそろそろ頭打ちのような気がします。空き地は今後もどんどん増え、住宅街に住む人口層は高齢化が進み、自動車の所有率は下ります。今や、マンションの駐車場も空きありの看板が目立つ状況になってきています。車離れがおきている証しのひとつでしょう。

実際駐車場運営会社はレンタカー事業などに派生させて稼働率を上げ、収益構造を改善していく状況になっています。私が仮に事業をするなら、可能であれば、簡易屋根つきにしたり、洗車スペースを作るなどクオリティ向上を図りながら価格の下落に歯止めをかけ、価格競争に巻き込まれる前に対策を打つべきかと思います。この状況ではあと数年もすれば業界の利益率は悪化の一途となり淘汰すら始まる可能性があるかと思います。

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スペイン国債が最悪更新7.1%に

毎日新聞 6月18日(月)

週明け6月18日の欧州市場で、スペインの国債が売られ、価格が下落(利回りは上昇)しました。指標となる10年物国債の利回りは7.1%となり、14日につけた7.0%台を更新、99年のユーロ導入以来、最悪の水準に達しました。また、スペインの株式市場も朝方から売られ、IBEX株価指数は前週末終値比1.7%値を下げています。

スペイン中央銀行が6月18日朝、発表した4月の不良債権率が8.72%と、前月の8.37%を上回る94年4月以来の最悪水準になったことが要因です。スペインの金融機関は、不動産.建設バブルの崩壊で、多額の不良債権を抱えており、その実態が改めて裏付けられたことで、債券、株式ともに売りが先行する形になりました。

一方、イタリアの国債も売られ、再び6%台をつけたほか、株式市場も1.5%値を下げています。

ギリシャ再選挙で同国がユーロから離脱するなど最悪の事態は免れたばかりですが、ユーロ圏4位の経済力を誇るスペイン、同3位のイタリアの財政危機問題への懸念は払拭されず、不安定な展開が続いています。

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東京は生活費世界一

アゴラ 6月16日(土)

2012年度のマーサーの駐在員生活ランキングランキングが発表され、東京が首位奪取となりました。昨年の1位だったアンゴラのルアンダ2位に転落となり、第3位には大阪が6位から赤丸急上昇となっています。

マーサーは著名なコンサルティング会社で同社が世界214都市の駐在員の生活費を米ドル建てで比較したものです。東京や大阪がランクを上げたのは円高ドル安が効いていると思います。ちなみに2ベッドルームの賃料は東京が4800ドル(約385000円)/月であるのに対して香港では約7100ドル、ルアンダは6500ドルとなっています。つまり、不動産(家賃)だけを見れば東京はさほど高くないわけですが、例えばジーンズが150ドル(12000円)という評価が一般的な数字かどうかはなんとも言えません。

米ドル建ての比較である結果、数字に偏りが出てしまっているというのが正直なところです。米ドルの本家本元ニューヨークは33位で、昨年比ひとつランクダウンです。大きく動いている例では、オーストラリアの主要都市が軒並み10前後のランクアップとなっているのに対してヨーロッパの主要都市は大きくランクを下げています。

日本に来て物価が高いと感じるかと言われれば、そういうところに行けばお金がかかる、という表現が一番確かで、使わないですごしたければかなり節約モードが可能です。事実、普通の勤め人は500円とかせいぜい1000円のランチで会社帰りのチョイ飲みも数千円で収まっている場合がほとんどだと思います。むしろ独身女性の方が消費リーダー的な感じがします。

バンクーバーのように消費意欲を全く掻き立たせないところから東京に来ると、東京は消費天国そのものであり、行くところ、入る店、すべての商品がそれなりに唸らせるものばかりです。そういう意味では「世界で一番お金を使いたくなる都市ランキング」であれば東京を絶対的自信をもって推奨します。

ジーンズが150ドルだと評価される理由のひとつは、外国人への情報が充分に伝わっていないこと、そして駐在員の生活範囲が極めて狭いところに凝縮されているからではないでしょうか? 山手線の内側の特に外資系が集まるようなエリアでは、普通の日本人が「たまの贅沢」を楽しみにいくぐらいの感覚のところですが、駐在員はそういうところで普通に生活するわけです。もしも駐在員の生活範囲が新宿や池袋などもっと庶民的なエリアまで拡大すれば、評価対象の物価は下ると思いますし、東京の生活イメージも大きく変貌するでしょう。どちらかというと、外国人向け高級住宅が一定エリアに集中していることで日本人の本当の生活観とかけ離れたものになっているのだろうと思います。

こういう形で世界の人たちに「物価が高い東京」と思われるのは、外国人観光客を増やそうとする日本政府の方針には、大きな逆風となりますね。

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インスペクションのさくら事務所全国展開へ

住宅新報 6月14日(木)

不動産コンサルティング会社のさくら事務所(東京都中央区)は、インスペクション(建物診断)事業の全国展開を本格化させます。工務店や設計事務所、不動産会社など地場の法人とパートナー契約を結び、同社のライセンスを提供するネットワーク「さくらホームインスペクションシステム」を構築し、2014年を目途に、主要6都市への進出を目指します。

同社の長嶋修代表取締役社長は、2008年、インスペクション市場の確立を目指し、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会を設立しました。インスペクションの基本的な概念・知識を共有する協会に対し、「さくらシステム」は、診断時のアドバイス重視といった同社のスタンスに共感する事業者との連携に主眼を置きます。

パートナー会社は、事業の1つにインスペクションを加えます。住宅に関するサービスをワンストップで提供する体制を整える過程で、システムを活用する流れだ。加盟に際しては、1級建築士事務所登録を行っていることが前提です。そのうえで実務に携わる全社員が、協会が主催する公認ホームインスペクター資格試験に2回以内の受験で合格することなどが要件となります。

本部によるサポート体制は、開業前の合宿を含む定期研修やスーパーバイザーの派遣などです。本部に寄せられた依頼の振り分けも行い、集客面でも支援します。初期投資は165万円程度が目安となります。

加盟第1号は名古屋市の工務店です。7月27日に、大阪・御堂筋で加盟説明会を開催する予定です。

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興和不動産と新日鉄都市開発が合併契約締結

住宅新報 6月11日(月)

興和不動産と新日鉄都市開発は6月11日、合併契約を締結しました。3月26日に統合基本契約を締結し、このほど、両社が経営統合することに最終的に合意したのです。今後、両社の株主総会の承認などを経て、10月1日に経営統合します。合併後の新会社名は新日鉄興和不動産となります。代表取締役社長には現興和不動産社長の成川哲夫氏が就任する予定です。

合併後の事業内容は、オフィスビルや商業施設などの開発・賃貸・管理、マンション・戸建て住宅の開発・分譲・賃貸、不動産の仲介・コンサルティングなどです。資本金は198億2400万円となります。

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リフォーム提案で中古住宅に存在感

カナロコ 6月9日(土)

中古住宅が住宅流通市場で存在感を示しています。新築に比べて手ごろな価格で購入できることから、不動産各社はリフォームをはじめ幅広いサービスを提案することで、中古住宅に安心感や満足感という付加価値をアピールしているのです。

東日本不動産流通機構によると、4月の神奈川県の中古マンションの成約件数は2011年同月比11・0%増の686件でした。首都圏全体では16・4%増の2628件で、東日本大震災直後の前年同月と比べて大幅に上回りました。「若年層を中心に、中古住宅を思い通りにリフォームして暮らすことに関心が高い」ことが背景の一つです。

顧客の暮らしへの思いを丹念に聞き出して提案を重ねるオーダーメードの手法がリフォームにも導入され始めています。理想通りのリフォームを行ったことは、大きな満足感になるようです。

中古マンションは構造や規約上、リフォームに多くの制約を受けるケースが少なくありません。購入する前の勉強が必要なようです。

一定レベルの品質を確保した中古住宅を認定する新サービスを行っている会社もあります。第三者機関による「一戸建て住宅の事前検査(インスペクション)」をはじめ「リフォーム工事費組み込み型ローン」、「アフターサービスの継承」など幅広いサービスが展開され始めています。

日本の全住宅取引量に占める中古住宅の割合は1割。米国やフランスでは7割以上、英国では9割近くに達します。国土交通省は3月、新築中心の従来の住宅政策を転換し、リフォームにより中古住宅の利用を促していく「中古住宅・リフォームトータルプラン」を策定しました。2020年までに中古住宅・リフォーム市場を現在の倍の20兆円規模に育てる方針を打ち出しています。

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