23区で最も治安の良い区はどこ?安全な区はどこ?住みやすい区はどこ?

web R25 3月31日(土)

4月から東京で新生活を送るという人も多いはずですね。オフィスや学校までの距離や時間は、のりかえ案内サイトなどで簡単に調べることが可能ですが、とりわけ女性などは、治安の良し悪しも住まい探しの重要な要素です。そんな方のために、治安状況を知ることができるサイトを紹介します。

警視庁は、身近な犯罪の発生状況を地図上に示した「犯罪情報マップ」をネット上で公開しています。公開されている情報は、「ひったくり」「侵入窃盗」「車上ねらい」「自動車盗」「オートバイ盗」「自転車盗」「粗暴犯」の発生状況を、発生件数別に色分けして表示したものです。現在公開中の今年2月のデータを見てみると、「ひったくり」は板橋区、練馬区、「侵入窃盗」は新宿区、世田谷区、杉並区、葛飾区、江戸川区などがもっとも発生件数の多い「赤色」で表示されています。このほか住所、駅名、警察署名でも犯罪発生状況を検索することができます。

住友不動産が提供している『時事ドットコム住まい』は、「住みたい街は安全か? 東京23区、災害・安全に強い街」という記事を公開しており、東京都都市整備局の地域危険度調査および警視庁の犯罪データを基に作成した「建物崩壊安全度」「火災安全度」「犯罪安全度」を紹介しています。こちらのランキングの総合ランキング上位ベスト3は、千代田区、港区、中央区の順です。建物倒壊安全度の上位が練馬区、世田谷区といった城西地区に集中する一方、火災安全度の上位は江東区、江戸川区などの城東地区に集中しています。

街選びの1つの指針になりそうですね。

やや古いデータになりますが、2009年に不動産サイト『HOME’S』が発表した「東京都内生活者実感ランキング」では、一般的に住みやすいとされる世田谷区、文京区などを押しのけ、武蔵野市、府中市が生活満足度1位と2位に選ばれました。実際の市民の声を見てみると、武蔵野市は「個人商店や商店街が充実している」、府中市は「図書館や公民館、児童館の数が多い」といった要素が、高評価の理由として挙げられています。この調査は、治安以外の要素も含まれたものだが、住民が「住みやすい」と評価しているという点で、こちらも参考になりそうです。

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裏社会の住人も群がる“福島原発復興策”

サイゾー 3月24日(土)

──「震災復興には、裏社会の手助けが必要だ」と口にして物議を醸したのは、作家・堺屋太一氏です。現実にはすでに、裏社会が復旧マネーの分配をしています。

「復旧(復興)にはスピードが必要」「平時のように四角四面に法律を適用していては、ことは迅速に進みません。正直なところ、裏社会の人に協力を要請しないと突破できない局面も出てきます」

こう月刊誌上で述べたことが物議を醸し、暴力団排除活動を進める全国の弁護士から抗議を受けたのは、作家の堺屋太一氏です。堺屋氏は、阪神淡路大震災で政府の復興委員を務めた経験から今回の「裏社会」発言に至ったのですが、この発言は福島県の復旧の最前線を的確に反映したものともいえそうです。というのも、週刊誌を中心に既報されているのですが、現実にはすでに裏社会の住人たちは復旧の最前線に根を下ろし、復旧(復興)マネーの配分にあずかっているからです。

「以前から、原発にからんだゼネコンの下請けには、地元の暴力団関係者が深く関与する建設会社が多かった。もちろん、東京電力やゼネコンのコンプライアンス(法律遵守)の建前上、姓の違う親族を社長に仕立てるなど、表立って役員にはなってはいないが、取引先はみんな事情を知っています。福島第一原発事故後、がれき処理、インフラの再構築などで、さらに作業員が必要になって、仕事を仕切るゼネコンが県内外の建設会社に声をかけた。その結果、いまや、ウラでは、複数の有名広域暴力団の関係する建設会社が共存しています。2月には復興庁も発足しましたが、すでに現地では、福島原発の復旧をはじめとする復興マネーを分け合う仕組みができていますよ」

こう語るのは、福島のとある建設会社役員です。政府の復興支援の目玉である約1・8兆円の復興交付金の、決して少なくない部分がアングラマネーに流れ込んでいるというのです。

「そうしたマネーは、復興バブルに沸く仙台のネオン街の飲食店・風俗店に新規出店する軍資金になり、次なる投資に備えている段階です。今、業者が競っているのが、福島県内の土地購入。一山1000万円程度で買えるとあって、物色が進んでいる。自治体が買い上げ評価額を震災前の8割程度にすると決めたこともあって、被災者から安く買い叩いても、最終的には自治体が震災前の8割程度で買ってくれる可能性が高いのですから、おいしいビジネス。しかも、福島第一原発半径20キロ圏内の土地をめぐっては、地元議会の議員や国会議員の秘書たちが暗躍して購入に走り、もはやバブル寸前です」

福島第一原発半径20キロ圏内の土地といえば、原発事故の影響を受けて、放射線量が高い地域であり、政府により「長期帰還困難区域」とする方向で調整が進められている地域です。住民さえもいつ帰れるかもわからない地域を購入に走る理由は、一体なんなのでしょうか?

「実はあまり大きく報道されてはいませんが、この土地、中でも、放射線量が高い長期帰還困難区域を政府が買い取る案が浮上し、現実味を帯びています。しかも、そのエリアには、放射性物質に汚染されたがれき処理のための中間貯蔵施設も建設されるという。購入した土地がその建設予定地となれば、こちらの言い値で政府に買い取ってもらえるだろうというわけです。

環境省によれば、『年間換算の放射線量100ミリシーベルト以上』で『敷地面積は、3平方キロメートル~5平方キロメートル程度』といった条件が挙げられています。そのため、処理業者たちは政府の考える候補地を政治家秘書から聞き出そうと、競争が始まっているのです」(永田町関係者)

「福島に中間貯蔵施設を」――この案は、2011年8月27日、退任直前の菅直人前首相が「中間貯蔵施設を福島県内に設置したい」と突如として理解を求め、福島県知事の佐藤雄平氏が反発したことで、マスコミに大々的に報道されましたが、その後、すっかり表舞台から消えていた話題です。しかし、8月のがれき処理特措法と12月の復興特区法の成立で、福島県内のがれき処理、除染作業(放射性物質に汚染された物質を取り除く作業)も本格的にスタートし、復興に向けて動きだしました。すると、放射性物質に汚染されたがれき処理のための中間貯蔵施設が、どうしても必要となってきたのです。

「菅政権を引き継いだ野田政権は、菅前首相の発言を受けて中間貯蔵施設建設計画を着々と進めています。まず、計画を実際に進めるのは環境省。そこで、民主党の中でキレ者とされる細野豪志氏を内閣府特命担当大臣(原子力損害賠償支援機構担当)と兼務させる形で環境大臣に任命した。環境省は10月に『東京電力福島第一原子力発電所事故に伴う放射性物質による環境汚染の対処において必要な中間貯蔵施設等の基本的考え方について』を発表し、12月28日には細野大臣が中間貯蔵施設の設置場所として、『福島県双葉郡内』で『年間換算の放射線量100ミリシーベルト以上』の地域などという概要と『今後、地元自治体と調整して、具体的な設置場所を決めていく』方針を明らかにしたのです」(同)

この計画は「福島県内の各市町村に仮置き場を設置し、約3年間保管した後、中間貯蔵施設に移し30年以内に県外で最終処分する」というものです。ただし、「中間貯蔵施設」とはいうものの、原発政策では「中間貯蔵」とは「最終処分」になりかねないだけに、自治体の反発は大きいでしょう。

「事情は複雑です。福島第一原発半径20キロ圏内といっても、除染をすれば住むことが可能になる自治体からすれば、できるだけ早く中間貯蔵施設が欲しい。ただし、施設が置かれる原発周辺の自治体からすれば、安全性が問われ、自治体そのものの存続にかかわってしまう。最終的には、長期帰還困難区域全体を政府が買い取り、その国有地化した地域の中で『中間貯蔵施設』を建設するということになるのでしょうが、先祖代々の土地と考えている被災した地元住民にとってはたまったものではなく、大きな反発が予想されるのです」(大手紙記者)

中でも双葉郡内では、すでに中間貯蔵施設の候補地として、A町の町長の長男が経営する建設会社が所有する採石場跡地が挙げられているというます。このA町長は中間貯蔵施設建設に肯定的で、採石場跡地をめぐっては、11年、東京の不動産会社との間での売買契約が進んでいたことも一部で報道されているほどです。

とはいえ、これらの土地をめぐる話題は、自治体や被災住民の心情をおもんばかってか、政策論議も事実上のタブーになっているのが現状なのです。

では、こういった状況下において、与野党はどのような原発事故地域の復興案を掲げているのでしょうか? 今回、各党の復興策を比較検討するため「民主党」「自民党」「公明党」「みんなの党」「共産党」「社民党」の復興策、各提言を検討しました。

原発政策をめぐっては、「それでも原発推進」VS「脱原発」といった構図ができるほど声高に旗幟鮮明なのだが、福島第一原発20キロ圏内の話となると口を閉ざすか言葉を濁してしまうのだ。

「民主党のほかには、みんなの党が12月に、特定原子力被災地域土地利用法案(借り上げ・買い取り法案)を提出しましたが、『中間貯蔵施設』という言葉まで踏み込めていない内容で、借り上げ案と買い取り案という2つの案を紹介している程度です。各党とも、いざ買い上げるとなれば莫大な税金がかかるわけですから、慎重になるのも無理のない話ではあります」(同)

中間貯蔵施設建設計画では政府・民主党が一歩リードというところだが、これから地元自治体との調整が始まる段階で、建設のメドは立っていません。しかし、この間にも除染作業は進み、地域ごとの仮置き場は放射性物質に汚染されたがれきでいっぱいになってしまうのです。地元の建設業者の間では、「既存政党ではダメだ。やはり新党しかない」と新しい動きに期待する声が高まっているということです。

「ズバリ、石原(慎太郎・東京都知事)・橋下(徹・大阪市長)新党でしょう。この新党が政権に就いたら、地域分権を主張する橋下氏は『東北州から地域分権を!』と、道州制と福島第一原発20キロ圏内の国有化を宣言する。その上で、石原氏は東京都が岩手県のがれき処理を引き受けたときのようにキッパリと中間貯蔵施設の建設計画に踏み出す。こうした政策を断行できるのは国民的支持を受けた、リーダーシップのある2人だけです」(前出・建設会社役員)

この話には、納得できる部分も確かにあります。例えば、石原都知事は11月から被災地のがれき受け入れを開始しています。ほかの自治体でも受け入れを表明したものの、周辺住民の反発で頓挫中で、受け入れが進んでいるのは東京都だけなのです。

「『皆で協力して、力があるところが手伝わなければしようがない』『(反対意見には)黙れ、と言えばいい』と反対意見を一喝した石原知事ですが、東北地方のがれき処理でリードするゼネコンは鹿島建設。鹿島は自社のスタッフを石原氏の側近に送り込むなど、密接な関係がこれまでも指摘されている。つまり、東北復興は鹿島の繁栄。ひいては石原氏の影響力がますます強まるという構図があるのです」(前出・大手紙記者)

また、橋下大阪市長の政界の後見人、大阪維新の会の顧問といえば、冒頭の「裏社会」発言で物議を醸した作家の堺屋太一氏です。堺屋氏は、問題の記事中でも、首相に求める行動として「道州制への移行の起爆剤となるような東北復興庁を作るべき」と提言しているのです。

「つまり、東北州という形での東北復興をきっかけに、日本経済を回復させようというプランです。府知事時代に電力制限をめぐり関西電力と激しくやり合った橋下氏にとっては、中央政界では、東京電力と対峙することで、国民的な人気も維持できる。やがて対立した東京電力を国有化し、福島第一原発半径20 キロ圏内を国有化するといったシナリオです」(同)

石原・橋下新党での20キロ圏内国有地化と、東北州の誕生という革命的復興計画――。確かに日本経済が回復するのはありがたいのですが、肥え太るのは裏社会の人たちと議員ばかり……という気がしないでもありませんね。

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パナホームが賃貸住宅のオーナー向けに「工事金積立制度」

サーチナ 3月20日(火)

パナホームは、グループの不動産流通・賃貸管理会社であるパナホーム不動産とともに、パナホームの賃貸住宅の計画的なメンテナンスをサポートする「リフレッシュ工事金積立制度」を導入しました。

賃貸住宅経営においては、安定した入居者確保のため、定期的な建物の美観維持工事等(リフレッシュ工事)が必要となります。この制度は、パナホームの賃貸住宅のオーナーが、工事に必要な資金の一部を毎月積立てることで将来の費用負担に備えられるよう、制度として整えたものです。オーナーは、この制度を利用して定期的なリフレッシュ工事を確実に行うことで、築年数が経過した後も建物の美観を維持しながら資産価値の保持が可能となります。

資金の積立ては、りそな銀行が新たに商品化した「賃貸住宅修繕積立金管理信託」を利用します。同商品は、元本はりそな銀行が保証し、預金保険制度の対象にもなっているほか、保険商品のように掛け捨て部分がないため、効率的な運用が期待できます。銀行の管理信託を利用した賃貸住宅の修繕積立金制度は、住宅業界で初めてとなります。

この制度では、パナホーム不動産が、毎月賃貸住宅のオーナーに送金する家賃から、管理手数料等と積立金相当額を差し引いた上でりそな銀行に送金し、同行が個々のオーナーの口座にリフレッシュ工事の資金として積立てます。尚、この制度を利用できるのは、原則として、パナホーム不動産が一定期間にわたって全住戸を借り上げる「一括借上げ制度」の利用者です。2つの制度を利用すると、計画的なリフレッシュ工事と安定した賃料収入を見込めるようになり、個々のオーナーは長期的に安定した経営を実現することができるとしています。

パナホームは、今後「リフレッシュ工事金積立制度」の普及を図るとともに、パナホームの賃貸住宅のオーナーに向けた経営サポートメニューのさらなる拡充を目指します。

オーナーにも良い制度であることを期待します。

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なぜ超低金利時代に新築を買ってはいけないか

プレジデント 3月10日(土)

今は住宅購入によい条件が揃っているといえるでしょう。なんといっても魅力的なのは歴史的な低金利です。住宅ローンは長期国債などの金利と連動しますが、現在は超低水準が続き、住宅ローンもその恩恵を受けています。
さらに国は住宅購入者に向けてさまざまな優遇措置を用意しています。「住宅ローン控除」でローン残高の1%分の所得税を10年間軽減してくれるほか、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」についても軽減措置があります。
また「フラット35」を販売する住宅金融支援機構には、国庫から数千億円の資金が入っています。不況時に不動産市況を活性化させるため、本来、住宅購入者が負うべき負担のかなりの部分を国が実質的に肩代わりしてくれているのです。

ただしこういった条件のみを見て、千載一遇のチャンスといえるかというと疑問です。そもそも住宅価格とは、次に挙げる二つの方向から決まります。一つは、土地や建物にかかったコストから決める供給側からのアプローチ。もう一つは、購買層が実際にどれくらいの金額を支払えるのかという需要側からのアプローチです。このうち低金利が有利に働くのは後者です。

たとえば頭金500万円で毎月10万円のローン返済能力のある人がいたとします。金利2%のときに期間35年のローンを組むと、約3000万円を借りることができます。これに自己資金を足して、物件価格3500万円のマンションが買えることになります。
 しかし、金利が4%に上昇すると、同じ支払い能力のある人でも2260万円までしかローンを組めなくなります。自己資金を足すと2760万円です。需要側の借り入れ可能額が減れば、実質的に需要も下がりますから、供給側は物件価格を適正な価格に下げざるをえません。

要するに今は諸条件が整い、金利が低いため、ローンは組みやすいのですが、それによって物件価格が高止まりするため、需要側としては高いところで買うことになるのです。
金利が上がれば物件価格は下がり、逆に低金利は物件価格を押し上げる要因になります。つまり歴史的低金利の今、家を買えば、フロー(毎月の支払い)面では得をしますが、ストック(物件価格)で考えると、高値でつかんで将来の値下がりリスクを抱えることになるのです。

ならば金利が上昇して物件価格が下がってから購入したほうがいいのか。現金で買うならそれも選択肢の一つです。ただ、多くの購入者は資金の大部分をローンに頼ります。そうなるとローン部分が大きいほど、金利上昇後の購入は、ストックで得してもフローで苦労してしまう(変動金利で購入した場合)。低金利の恩恵を受けてローンを組みつつ、資産価値の落ちづらい物件を選ぶのが現実的な方法でしょう。

では、どういった物件なら資産価値が落ちづらいのか。マンション価格は、新築から10~15年かけて急激に下がり、その後はなだらかに落ちていきます。そう考えると築10~15年程度の中古が狙い目かもしれません。耐震基準が変わった1981年6月以前に建築確認を取った建物は寿命が45~55年前後だといわれていますが、それ以降の設計基準で普通に工事を行い、修繕などのメンテナンスをきちんとやっていれば、100年前後はもつ物件も。

90年代半ばは、バブルが崩壊して大企業が放出した都心の優良立地にマンションが続々と建ちました。建物の寿命を左右する上下水道の配管の材質も、この時期から徐々に変わり始めました。こんな背景を踏まえても、10~15年落ちの中古マンションには、金利上昇によるマイナスの影響を受けにくい物件が比較的多いでしょう。

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住宅新報 3月9日(金)

不動産流通近代化センターは2012年3月9日、東京都新宿区で中古不動産流通市場活性化のための講習会を開催しました。不動産仲介業従事者など約250人が参加した模様です。講習会では国土交通省が、持続可能な国土づくりに向けた不動産業の方向性や、2月にまとめられた中古市場活性化への具体策を盛り込んだ中古住宅・リフォームトータルプラン案について説明しました。併せて、マンション評価ナビを運営する風代表取締役の大久保恭子氏が市場活性化に向けた消費者への情報提供の重要性について、日経BPプロデューサーの安達功氏が、中古流通とリフォームの一体化ビジネスの可能性について講演しました。

不動産流通近代化センターは今後、同様の講習会を全国3都市で開催。3月12日に福岡、同15日に大阪、同16日に名古屋で行う予定です。

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「京都水族館」開業迫る

みんなの経済新聞ネットワーク 3月8日(木)

2012年3月14日の開業を目前に控えた京都市水族館(京都市下京区歓喜寺町)で3月8日、内覧会が行われました。

同施設は、梅小路公園内の敷地に造られました。延べ床面積は約1万1000平方メートルで、総水量は約3000トンです。海水を取水するのではなく人工海水を使うのです。夜間のイルカ水槽(イルカはいない)の水温を上下させて取り出した熱と、館内で作った氷を溶かした時に得られる冷気を組み合わせて館内を適温に保つシステムを採用しました。

館内は大きく9つのゾーンに分けられます。水深6メートルの「大水槽」では、銀色に輝くグルクンの群れや、アカエイ、アオウミガメがゆったりと泳ぐ姿が見られるでしょう。水槽には7つのビューポイントを設けています。例えば「天窓」は下から、「魚眼」は魚の視線などで観察ができるのです。「京都の川ゾーン」では鴨川にも生息しているオオサンショウウオを展示しています。在来種と外来種、交雑種の展示を行い、種の保存に関する情報発信も行う予定です。「山紫水明ゾーン」では、希少生物と呼ばれるようになったゲンゴロウやタガメ、ヤリタナゴ、ニホンヒキガエルなど約40種類を紹介します。

同館の中心に位置する「イルカスタジアム」ではイルカの体の仕組みや能力などを楽しみながら学べるパフォーマンスを実施する予定です。高い塀を設けず、東寺の五重塔など京都の街並みを背にイルカジャンプが見られるのは、楽しそうですね。ほかにアザラシやペンギン、クラゲなどのブースや、ネコザメ、やヒトデ、ナマコなどに触れる「磯の教室」もあります。

「多くの人に生物のいのちを考えるきっかけになる施設を地域の方と作っていきたい。週末になど、気軽に足を運んでもらえたら」と運営を行うオリックス不動産の三坂伸也水族館事業部長は話します。

3月14日は10時にオープン予定です。開業後の開館時間は9時~17時。入館料は、大人=2,000円、高校生=1,500円、中・小学生=1,000円、幼児(3歳以上)=600円(再入場可能)。

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