Business Media 誠 11月17日(木)
首都圏1都3県の通勤通学者900万人(東京都への流入300万人、都内間移動600万人)のうち、3.11当日には1割近くの人が帰宅困難でオフィスなどに泊まったと推定されます
そこで注目されるのが都心のタワーマンションです。職住近接の利便性、今回の震災で、改めて職住近接の利便性を感じた人は多かったのではないでしょうか。震災前から流入増はありましたがさらに注目されていることから、湾岸エリアには大手デベロッパーがタワーマンションを相次いで供給しています。
●防潮堤の開発で利用の形が変わった湾岸エリア
晴海という海際の埋め立て地は安全なのか? 災害時はどのようになるのか?そもそもタワーマンション生活はどんなものなのか?
これまで晴海エリアは、防潮堤がないために建物の建築が制限され、“暫定利用”することしかできなかませんでした。例えば見本市。東京モーターショーの開催で知られた「東京国際見本市会場」は晴海5丁目にありました(1996年に閉場)。また、もともと日東製粉の工場があった晴海2丁目にはシーサイドレストランもありました。
この地を“内地化”するには防潮堤がいります。民間都市再生事業の認定を受けて海上保安施設の整備、護岸工事に入ったのは2004年ごろでした。東京インナーハーバー連絡会議によると、現在の晴海の地盤高はAP+4.0メートル※で、満潮時の水位AP+2.1メートルを1.9メートル上回っています。ただ、伊勢湾台風時にはAP+5.1メートルまで高潮が押し寄せたので、今後AP+6.5メートルの防潮堤も整備するということです。
東日本大震災時には浦安市などで液状化現象が大規模に発生しましたが、晴海付近ではどうなのでしょうか?
中央区では、黎明橋公園、新月島公園の一部などで地表面に亀裂が入る液状化現象が見られましたが、軽微なものでした。河川や港湾などでスーパー堤防や耐震護岸のほか、水門改修など液状化対策を積極的に推進する予定です。橋りょうなどにおいても阪神・淡路大震災後の新基準で液状化対策を進めているということで、中央区においては、津波や液状化の心配は必要ないでしょう。
ところで、晴海は「都心」なのでしょうか?
東京の真ん中、銀座から2.5キロ、大手町から3.5キロという立地です。勤務先が大手町なら歩いても1時間、自転車通勤なら15分。銀座は近所のスーパーの感覚で立ち寄ることができ、築地で毎朝マグロ丼もいけます。月島の商店街で下町を味わうのもいいし、国立がん研究センター中央病院や聖路加国際病院などの有名な病院も、歩いて行ける距離です。
震災後、三菱地所では自社マンション居住者らにグループインタビューやアンケートを重ねたそうです。そして、その結果をもとに災害対策施設の見直しや災害対策基準を変更したということです。鳴海の「クロノレジデンス」でも自家発電能力をアップさせ、2台の非常用エレベーターをフル稼働で24時間、制御稼働で48時間運行できるようにしたということです。居住用エレベーターも8台中4台が、停電後24時間稼働できます。
住戸各階には防災備蓄倉庫を設置し、2階には地域用の防災備蓄倉庫を設置、災害時に近所からの避難者の収容もできます。大人数の炊き出しができるキッチン(普段は貸し出しキッチンスタジオ)、非常用発電機やマンホール式トイレもあります。
さらに安心の“見える化”のために「災害対策カルテ」を作り、地盤や建物の構造情報、液状化情報などを積極的に開示するそうです。防災マニュアルや防災計画の見直し、防災訓練の実施など、クロノレジデンスを皮切りに防災基準を既存パークハウスにも適用していくということです。
●3.11は不動産選びも変えた
3.11が変えたことはたくさんありますが、不動産選びの基準も変わりました。「安全」という尺度です。
従来は通勤時間、商店や暮らしの施設、坪単価などが尺度でした。そこに「もしもの時」という尺度が加わって、地域価値が大きく変動しています。職場が近くても液状化が起きるのはNGです。遠いのは帰宅困難となります。土木工事や駆体工事は誠実に行われているでしょうか。不動産選びはあるべき姿になってきたと言えるでしょう。
もう1つ、“スティーブ・ジョブズの洗濯機選び”の教訓を付け加えたいとおもいます。「結婚後、彼はシンプルに暮らすため、家具1つ買うのも妻とじっくり議論した。なぜソファは必要なのか? 何に使うのか? 洗濯機も数週間悩んで、水や洗剤が少なくても衣服にやさしい洗い方ができるドイツ製に決めた。」
どんな暮らしをしたいのか? 何を大切にするのか? 1日1日をどう暮らすのか?
これらに答えるとあなたの不動産価値が決まるでしょう。3.11は「Living=生きること」に向き合うきっかけとなったのです。
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