住宅新報 10月31日(月)
エフ・ジェー・ネクストグループのエフ・ジェー不動産販売はこのほど、DINKS・プレファミリーを対象とした分譲マンション「ガーラ・レジデンス池袋」の販売を開始しました。
東京都豊島区、JR池袋駅徒歩8分の立地です。地上12階建て・総戸数33戸。間取りタイプは2LDK(専有面積55～58平方メートル)で、価格は3880万～4370万円です。物件は既に竣工しています。
全戸角部屋で、ホテルライクな内廊下設計が特徴です。省エネ性能の高い設備・仕様とし、セキュリティーについても「SECOM」のオンライン監視システムを導入しました。
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現役・三井不動産グループ社員が書いた！ 「ダメマンション」を買ってはいけない
Record China 10月30日(日)
最低出生率の国はどこも華人居住区です。中国本土（1．22）、シンガポール（1．09）、香港（0．97）、マカオ（0．91）、台湾（0．90）と続いています。カッコ内の数字は特殊合計出生率で1人の女性が一生で産む子供の平均数です。世界の特殊合計出生率は2．5で経済協力開発機構（OECD）加盟国は平均1．7です。人口を維持できる特殊合計出生率である人口置換水準は2．1です。中国の出生率は世界平均よりずっと低く、人口置換水準を下回り、先進国の平均値よりも低くなっています。米国はやや高く2．05、フランスも1．89、東欧、旧ソ連の代表的な国は1．2から1．4の間です。東アジアの隣国の出生率はきわめて低く、韓国は1．22、日本は1．27です。東アジアの出生率が低いというなぞも浮かびます。
原因として、子供の質を重視することや、女性の教育水準や就職率、給与水準が上がり出産のコストが上がったことがあるでしょう。しかし、どれも東アジアでの低出生率のなぞを解き明かすものではありません。米国の研究で不動産が10％値上がると出生率は1％下がるというデータがありました。2005年から中国の不動産は4倍になっていますが、出生率は30％下がっています。
出産・育児は若い世代の重要なイベントです。出生率の低下は、不動産価格の上昇だけではなく、さまざまな要素による複合的な影響によるものかもしれません。中国の若い世代には多くの負担がかかっています。学校に入るのも、仕事を探すのも難しい、仕事が見つかっても結婚はまた難しい、子供を産み育てるには金がかかる、そこに住宅購入とくれば、ほとんど一生分の給与が費やされ、子供を持つのは遅くなり、子供の数も自然と少なくなり、子供を持たないことも理解できます。
その国の若者の生活の大変さを物語っている数値といえるかもしれません。
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サーチナ 10月29日(土)
フィデリティ投信が設定・運用している「フィデリティ・USリート・ファンド」の運用を担当している米フィデリティ・インベストメンツ（本社：ボストン）のポートフォリオ・マネージャーのスティーブ・ビューラー（Steve Buller）氏が来日し、10月27日と28日に東京および大阪で最終投資家向けに米国リート市場の現状と展望についての講演を行ないました。その一環で、10月26日には報道関係者を対象にした説明会を開催し、リートが投資する商業用不動産の直近の状況を詳説しました。ビューラー氏は、「米国リート市場には追い風と向かい風があるが、どちらかといえば追い風の影響を強く受け、他の資産クラスと比べて、長期間において相対的に高いパフォーマンスを上げていくと考えられる」と語りました。
ビューラー氏は、「フィデリティ・USリート・ファンド」の設定当初（2003年12月）から運用を担当し、さらに以前の1998年10月から米国で最も歴史のある不動産関連投資ファンドである「Fidelity Real Estate Investment Portfolio」の運用も担当しています。なお、「フィデリティ・USリート・ファンド」は、純資産総額が運用上の限度額に近づいたため、2011年2月に募集を一時的に停止しました。その後、米国リート市場の下落、また、ドル安などによって新規に投資資金を受け入れる余裕が出てきたため、2011年9月12日から買い付け申し込みの受付を再開しています。ビューラー氏の解説の要旨は以下のとおりです。
米国の上場リートは2011年7月現在で134銘柄で、時価総額は4600億ドル（約35．5兆円）にのぼります。2008年には時価総額が2000億ドルを割り込むほどに厳しい状況を迎えましたが、その後、順調に回復し、すでにサブプライムローン問題以前のピークを超えて時価総額が積み上がってきています。また、米国の不動産市場で、大変厳しい状況にある戸建住宅にはリートは投資をしていません。この点で、リートは米国の戸建住宅の価格変動から直接的な影響を受けることはありません。
米国リートの2つのエンジンが成長を押し上げています。まず、「内部成長」については、物件の稼働率、家賃ともに回復基調にあります。また、物件の新規供給が不足しているため、既存物件の収益性にポジティブな影響があります。米国商業用不動産のNOI（営業キャッシュフロー）は、2010年7－9月期よりプラスに転じ、2011年4－6月期には年率4％程度に回復しています。この回復基調は継続すると考えています。
特に、米国商業用不動産の新規物件の供給が歴史的な低水準にあることに注目しています。着工物件面積は、2000年－2006年当時の3分の1の水準に落ち込み、総在庫比率は0．5％になっています。1984年4月から2011年8月までの平均総在庫比率は1．8％だったので、在庫の水準も歴史的に低く、人口の伸びが1％、GDPの成長率が1－1．5％という米国の需要に対して不足しています。
このような環境にあることから、現在は回復基調にある米国リートの「1株当たりFFO（Funds From Operation）」（株式のEPSに相当）の成長率は、2010年の5．7％から、2011年は7．0％に高まると予測されます。2012年には10％を超えることもありえると考えています。
一方、株式・社債発行や規模の経済などによる成長を示す「外部成長」の分野でも、世界的な金融危機以降、リート社債の平均クーポンと米国国債利回りとのスプレッドは縮小し、長期社債の調達コストが低下しています。この有利な環境を活用して、リート各社は追加の物件取得を積極的に展開しており、この物件取得が今後のリートの収益水準を引き上げる効果が期待できます。
さらに、リートのバリュエーションを考えると、直近のリート価格の下落によって、リート対象不動産時価に対してリート価格は割安になっています。米国10年債利回り、および、米国株式の配当利回りに対しても米国リートの配当利回りスプレッドはプラスの水準にあります。このような点を総合的に判断すると、現在のリートの水準については、過去1年半くらいの間で、もっとも強気に考えて良いと思っています。
反面、米国リートの向かい風といえるのは、ボラティリティの大きさです。金融危機以来、徐々に落ち着いてきていたものの、欧州ユーロの問題などの影響を受けて、足元で上昇しつつあります。
このように、高いボラティリティという向かい風はあるものの、商業用不動産の環境、低い調達コスト、高い配当利回りやバリュエーションなど、いくつもの追い風が吹いているというのが現状の評価です。現在、リートが進めている新規物件の収益が顕在化するのは2012年以降になることから、来期以降においても、リートの収益見通しは強気に考えてよいと考えます。
年に2回ほど来日していますが、不景気といわれる日本で、常に新しい商業ビルが建設され続けていることには驚いています。米国では、現在、供給が不足しているように、収益機会が小さいときには、不動産開発がストップするくらいに市場の調整力が働いています。日本の不動産市況の低迷が長引いていることと、米国の商業用不動産を同じように考えることはできません。また、米国は依然として人口が増加していることも、日本の不動産事情とは異なるポイントです。
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サーチナ 10月26日(水)
上海の不動産市場では、竜湖集団、中海地産、緑地集団などの開発業者が物件を大幅に値下げし、値下げ前に該当物件を購入したオーナーがこれに抗議する事態に陥っていますが、それでも不動産価格の下落に歯止めがかかりません。多くの開発業者が資金を回収しようと値下げ戦略を打ち出している状態です。売り手側と不動産オーナーとの衝突を教訓に公に値下げを発表せず、仲介販売業者を通じて購入希望者と暗に値下げを約束する業者も多いです。その値下げ幅は2～3割が普通となっているもようです。
◆水面下での値下げが広がる
上海の不動産仲介業者は中国証券報に対し、「社名は公表できないが、竜湖集団、中海地産などの業者の顧客とのトラブルを受け、多くの開発業者が我々に顧客に一対一で値下げを伝えるよう依頼してくる」と話しました。また、この業者が代理販売している嘉定区のある物件は、インターネット上で表示する団体購入価格が1平方メートル当たり5000元下がって同1万2500元となっていますが、購入済みの顧客からの反発を避けるために、物件名は公表せず、購入希望者が物件を見たい場合は直接指定の場所で落ち合ってから物件の現場に向かうようにしているということです。
上海ではこのほど、竜湖集団、中海地産、緑地集団などがそろって物件を20―30％値下げしました。竜湖集団の物件価格は1平方メートル当たり1万7000元から1万3000元、中海地産の物件は同2万1000元から1万7000元に下がりました。竜湖集団が上海に持つ高級物件である「竜湖好望山」の一部は同2万7000元から1万6000元と約4割値下げされています。
3社の大幅な値下げは該当物件を購入済みのオーナーから強い反発を受けました。このほど、100人近い不動産オーナーが、竜湖集団が値下げした物件の販売カウンターに集まり、模型を壊すなどの騒ぎになりました。中海地産の物件でも同様の抗議活動が起こったもようです。
不動産情報を提供する中国房産信息集団（CRIC）の薛建雄アナリストによると、不動産価格の下落はペース、幅ともに市場予想を超えているようです。郊外の一般住宅だけでなく、市街地の高級住宅物件も価格が下がっています。
不動産価格が堅調だと常に見られてきた上海での大幅値下げと、それによるオーナーとのトラブルについて業界関係者は、浙江省温州などでの高利貸し業を巡るデフォルト（債務不履行）問題を受けて市場の資金チェーンが緊張し始めたことなどが背景にあるとみられます。同時に大手開発業者が、需要が最も旺盛な上海から資金回収戦略を着手したことも原因に考えられます。竜湖集団の値下げ物件をみると、このほど発売した約300戸は値下げ効果もあって一気に270戸が売れ、最低でも2億5000万元を回収できる見込みです。CRICの周忻最高経営責任者（CEO）は、「不動産価格の適度な値下がりは正常だ。大幅に下落する可能性は大きくない」と述べました。
◆値下げの波が全国に拡大
開発業者が全国各地で値下げ活動を行う中、上海、北京、杭州、成都、深セン、江蘇などでも購入済みオーナーが自身の権利を訴える運動が相次ぎ起きています。こうした動きは08年に大きく表面化しましたが、今年になってまたみられるようになりました。上海の物件だけでなく、北京通州京貿国際城、無錫太湖国際社区、上海新里米蘭公寓、太倉景瑞栄御蘭湾などが程度は異なるもののオーナーからの抗議を受けています。
不動産業の資金チェーンが緊張する背景の下で、値下げに活路を見出すことが開発業者の間で共通の認識になっています。万科企業、竜湖集団、中海地産、富力地産など多くの開発業者が販売確保のために物件を値下げし、これに中小開発業者が追随しています。万科企業は7月に深センで値下げキャンペーンを打ち出し、同時に数十の都市でこれに連動した値下げ販促を行いました。恒大地産はよりはっきりとした値下げ販促・現金回収戦略を打ち出し、富力地産は物件全体を10％値下げしました。
申銀万国のリポートによると、さまざまな資金調達ルートが制限される中で、開発業者の資金圧力は増加を続けています。9月に不動産企業が調達した資金は前年同月比17．4％増の7209億元でしたが、前月比では8．1％減少しました。そのうち、自社で調達した資金の比率が41．2％と過去最大となりました。このほど打ち出された不動産信託業の管理強化策や、不動産市場への外資流入監督の強化策は、いずれも不動産企業の資金調達が難しくなり、資金繰りが悪化していることを反映したものといえるでしょう。
1年で不動産が最も売れると言われる9月と10月は販売が低迷に終わり、第4四半期の市場は一段の冷え込みが予想されます。中国指数研究院が発表した最新リポートによると、全国主要35都市の10月17日から23日までの1週間の不動産取引量は、28都市が前年同期比で減少し、8都市の減少幅が50％を超えたそうです。そのうち、湖南省長沙は減少率が76．43％、江蘇省揚州も73．02％に達しました。一線都市も減少し、深センの減少幅が65．03％と最大でした。
不動産在庫も増え続けています。2012年上半期に新たに供給される物件は、北京、上海、広州、深センの一線都市で2902万平方メートルと予想されます。供給量が急激に増える中、資金難の開発業者は、在庫と負債拡大の板挟みに会い、値下げ圧力が一段と高まるでしょう。
こうした状況下、多くの開発業者が発売予定物件の値下げ販売によって冬を乗り切ろうと画策しています。恒大地産の幹部は、来年は土地購入を中断し、着工面積を減らして、投資コストを50億元に削減する計画を明らかにしました。業界関係者は、現在個々に見られる値下げの動きが第4四半期は大きな波へと変わり、不動産価格を全国的に引き下げる道筋ができると予想しています。
とうとう、始まりましたね。
産経新聞 10月24日(月)
週刊誌「週刊現代」の記事で名誉を傷つけられたとして、元タレントの島田紳助さん（長谷川公彦）さんと吉本興業は１０月２４日、発行元の講談社と同誌編集長を相手取り、計１億６５００万円の損害賠償などを求める訴えを東京地裁に起こしました。
吉本興業によると、島田さんが暴力団関係者との親密交際を理由に芸能界を引退した問題に絡み、名誉毀損で報道機関を提訴するのは初めてだということです。
週刊現代は１０月１５日号で、「切っても切れない『島田紳助と暴力団』」などと題した記事を掲載しています。島田さんが暴力団員と同席し、不動産取引の交渉を行っていたと指摘し、吉本興業についても「（島田さんが）極道の世界の一員と知りながら契約を結んでいた」と言及していました。吉本興業側は「全くの捏造記事に他ならない」などと主張しています。
週刊現代編集部は、「記事の内容には自信を持っている。今後も暴力団と島田紳助さんの関係について取材を続け、特集を組む予定」と、全面対決です。
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サーチナ 10月19日(水)
2010年4月に不動産購入制限策の通称「国十条」が発表されて以来、不動産業界ではプラスの変化が数多く見られました。第1線都市の住宅価格は上昇がストップし、低所得者向けの保障性住環境改善プロジェクトの建設も順調に進んでいます。しかし、不動産業界に存在する根強い問題がいまだに解決されていないばかりか、いくつかの新たな問題も発生しています。
まず1つ目の問題は、2、3線都市で住宅価格が上昇していることです。国家統計局の統計データによると、70の大・中都市のうち、8月の分譲住宅価格が前月比上昇したのは24都市、すべて2、3線都市でした。
2つ目は、一部の地方都市が、抑制に積極的でない状態にあることです。関連部門は、住宅ローン貸付の差別化、税収政策、住宅購入制限措置の厳格な実施など各措置を継続するよう強調していますが、下半期に入り新しく住宅購入制限措置を発表した地方は、台州や衢州などごく少数の都市に限られていて、逆に、住宅購入制限基準を緩和しようと試みる都市もあるほどです。
3つ目の問題として、住民の住宅価格上昇予想が引き続き強いことが挙げられます。中国人民銀行（中央銀行）が発表した第3四半期預金者アンケート調査の結果によると、回答者の75．6％は、現在の住宅価格が「高すぎる、受け入れられない」と思っていることが判明しました。この割合は2009以来の最高となっています。しかし、投資対象として「不動産投資」を選択する住民の割合は23．6％と、不動産は依然、投資対象のトップの座を保っています。これは、不動産抑制策が今後少しでも緩和されると、住宅価格が反発する可能性が極めて高いことを意味しています。
9月の消費者物価指数（CPI）は、前年同期比6．1％上昇と2カ月続けて下落しました。10月もこの傾向が続くと見られています。同月の広義マネーサプライ（M2）、貸付新規増加、輸出入増加スピードはいずれも、前年同期比落ち込みが続いています。アナリストは、「海外の経済回復が徐々に進み、国内経済の需要過多傾向がだんだんと収まっている状況において、中小企業や海外貿易業など、経済領域の一部の分野では、政策の微調整期を迎えている。しかし、抑制措置の効果が完全に現れていないことから、不動産業は今のところ、緩和策への転換の可能性が最も低い業界だ」と指摘しました。
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Record China 10月9日(日)
独立以来、人民行動党（PAP）が政権を維持し、食や買い物が最大の楽しみであるシンガポール。新シンガポールの父であるリー・クアンユーを敬い続けるシンガポール。街頭に塵ひとつ落ちていないシンガポール。
過去15年ほどにわたって変わらない一面とは対照的に、台頭する中国に対するシンガポールの態度には微妙な変化みられるようです。最近は細心の注意を払って玉虫色の態度を取るようになっています。
1990年代中ごろ、リー・クアンユー上級大臣(当時)は主に「アジア的価値観」を提唱していました。「アジア人は勤労・規律・秩序・家庭を重んじる。これによってアジアは発展し、西洋は衰退していく」という思想です。シンガポールは依然として、シンガポール国立大学リー・クアンユー公共政策学院のキショール・マブバニ院長に代表される「アジア必勝主義」を掲げています。しかし現在、対米関係の重要性を強調するのがこの国の主流となっているように見えます。
政府は公に「アメリカ人はアジア太平洋地域から出て行く必要はない」と言い始めているのです。対中政策にアメリカの軍事力が必要だからですね。
こうした態度の変化は大衆の意見を反映しているのです。北京からシンガポールは飛行機で6時間の距離ですが、中国の影響力は身近です。シンガポールの不動産高騰の原因の一つは、同国の高級不動産市場に中国大陸から湯水のように投機の資金が流れ込んでいることにあります。安い中国の労働者がやってきて、賃金水準は下がってきています。こうした不満がシンガポールの官僚の中国台頭に対する姿勢となって表れているのでしょう。
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アゴラ 10月6日(木)
以下、小幡 績さんによる記事です。
原理主義というのは基本的に間違いだ。原理を優先させるから、当然、事実と離れていくから、真実からも遠くなる。
とりわけ、経済現象や経済政策については、原理主義は誤った帰結をもたらすことが多くなる。なぜなら、経済は生き物であるから、状況によって、起きてくる現象は変わってくるし、採るべき政策も変わってくる。
その典型的な例が市場原理主義だ。市場は有効なこともあれば、害悪となることもある。それはその市場をデザインしたデザイナーの能力にもよるし、プレイヤーの質にもよるし、状況変化で適切に機能しなくなることもある。
ケインズも、過去の自説を主張し続けるほど愚かではないというスタンスをとったように、経済状況により、経済政策は変わるべきものなのだ。彼は、経済政策は、大著に書くべきではなく、パンフレットとして書くべきだ、と言ったのはそういう文脈でとらえることもできる。
さて、そんな大げさな議論をすることもないのだが、私はこの記事に反対する。国は国有不動産を保有することにより有効活用すべきだ。国有不動産は、そのうち良質なものは売るべきではない。現在、投資対象として良質な日本の不動産ほど魅力的なものはないからだ。
それは妥当な値付け、今後まとまった規模の土地が手に入りにくい、などの理由もあるが、最大の理由は、市場のひずみだ。
とりわけ良質な賃貸住宅は全国的に依然不足しており、一定規模のニーズはあることから、需要と供給の関係で、賃料はそれほど下がっていないし、良質なものは、今後相対的には上がっていくことが考えられる。
したがって、優良不動産を保有している投資家は絶対にそのような物件を手放すことはない。
公務員住宅関連の不動産はまさにそれに該当する。
いったん売却すれば、もちろんそれなりの収入になるだろう。前述の理由から買い手はうなるほどいるからだ。一方、売却後、もし、同等の住居を公務員にあてがうとすれば、かなりのコストがかかるだろう。減価償却などを除いて考えれば、良質で一定以上の規模のある賃貸住宅の不動産利回りは、５％を軽く超える。個人でマンション投資をしても割が合う可能性があるのは、それだけ利回りが出る、ということが背景にある。個人の区分所有の投資でもそうなのだから、大規模となればなおさらだ。だから、売らずに賃料を受け取った方が長期で見れば儲かるのである。
したがって、政府は優良不動産を絶対に売るべきではない。不動産デベロッパーを儲けさせるだけのことで、国民負担が増えることになるだけだ。
そもそも公務員住宅がいらない、と言うのであれば、それは、今の公務員住宅を民間向け住宅に転用して稼ぐことが望ましいというだけのことで、不動産を売れ、と言うことにはならない。
政府は活用が下手だ、と言うことであれば、政府に運営させるのではなく、新しく国有不動産管理会社を作ればよい。不動産管理運用会社を作ることが、長期的な国民負担を最も減らすことになる。
もちろん、日本経済のために売ってもよい。不動産会社が大儲けするのも、国民一人一人が少しずつ利益を得るのもＧＤＰにとっては同じだから、それでいい、と言う考え方もある。
しかし、私は、民間不動産会社が大きな利益を上げ、その分、国民が税負担を増やすのはおかしく、公務員を住まわせようが、追い出そうが、その意思決定に関わりなく、不動産会社の大きな利益の代わりに、国民一人一人の増税額を緩和するために国有不動産を活用することが望ましいと考える。
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