住んでみたい街:首都圏1位は吉祥寺、関西は芦屋

毎日新聞 9月30日(金)

住友不動産など不動産大手7社がインターネット上で運営する新築マンションサイト「MAJOR7」上で行ったアンケートによると、「住んでみたい街」のトップは首都圏が吉祥寺、関西圏が芦屋でした。それぞれ「生活に便利」、「高級感がある」という理由でした。

首都圏の2位は自由が丘、3位は恵比寿。以下、二子玉川、横浜、広尾、目黒、中目黒、鎌倉、代官山がベスト10でした。

一方、関西圏は、2位西宮。3位夙川、以下、梅田、岡本、神戸、千里中央、三宮、御影、天王寺の順です。関西圏では再開発が進む梅田、天王寺が順位を上げました。

「子育てができたら良いと思う街」についても聞き、首都圏では文京区、関西圏では芦屋と西宮が同率首位でした。

調査は6、7月にかけてウェブで行い、6000人から回答を得ています。MAJOR7を構成するのは、住友不動産のほか、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスです。

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「暴力団排除条例」が全都道府県議会を通過

週プレNEWS 9月29日(木)

「暴力団排除条例」(以下、暴排条例)が、2011年10月1日から東京都と沖縄県でも施行され、47都道府県で出揃いました。「暴力団を恐れない、暴力団に金を出さない、暴力団を利用しない、暴力団と交際しない」を原則に、日本から暴力団を一掃することが目的です。

この目的には問題ないが、規制の内容が大問題と語る、警察庁のキャリア官僚もいるようです。

「一例を挙げます。暴排条例では、暴力団員やその関係者であると指定された人物や団体とは不動産を売買したり貸し借りしてはいけないとしています。不動産業者や大家側にも暴力団排除への協力義務が発生するのです。いいですか。暴力団員といえども“人間”です。てことは、憲法で基本的人権が認められた存在なんですよ。不動産を借りることも買うこともできなければ野宿するしかないでしょ? これは憲法で認められた『居住・移転の自由』を侵害することになる。」

本音ではこの方も、暴力団員に人権を認める必要などないと思っているということです。でも、憲法に触れる可能性のあるルールは国会で議論するのが原理原則だと、その危険性を指摘します。

弁護士の一人は、こう言います。

「意見は分かれると思いますが、私は違憲の可能性がある条例だと思います。都道府県によって細部は異なりますが、この条例に引っかかった人や法人が受ける罰則や規制は、憲法で認められている『居住・移転の自由』や『住居等への不可侵』『移動の自由』などに抵触するかもしれません」

違憲かどうかを判断するのは裁判所のため、断定は避けました。

「この条例が適用されて、誰かが暴力団ないし暴力団関係者であると判断されて罰則や規制を受けたとしたら、その当事者である本人かその代理人でないと訴える権利がないのです」

つまり、“暴力団員”“暴力団関係者”と認定されてはじめて、裁判所に訴えることになる。世間的に見れば「暴力団員が人権を認めろと主張している」という目で見られるので、裁判で争う前から圧倒的に不利なのは明白です。

「しかも条例は各都道府県が定めているので、裁判所が違憲であると認定しても、その効力はその都道府県のみで発揮します。つまり、47都道府県すべてで裁判が行なわれて勝訴しないと、この条例は日本からなくならないということです」

確かに暴力団は社会的な“悪”ですが、この条例は人権を無視しているという声が上がってもおかしくないはずです。なぜ、全都道府県議会を通過したのでしょうか?

「今回の条例はターゲットが暴力団だからです。暴力団への規制を強化することに表立って反対する議員なんていませんよね?しかしながら、同じ内容の法案を国会で通すことは難しい。その理由は、民主党内の旧社会党勢力など憲法に敏感な議員が多いからです。俗に言う“霞ヶ関文学”と呼ばれる難解な文章で書かれた法案を読解できる議員が国会にはいる。一方、警察庁のキャリア官僚たちは、地方議会を明らかにレベルの低い対象として見ているので、多少乱暴な内容でも通ると踏んだのでしょう」

人権問題に敏感な議員のいる国会は避けたため、「法律」ではなく「条例」という形で制定されたということです。この読みが当たっているならば、それだけ警察が本気になっているということでしょう。

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『好かれる大家さん・嫌われる大家さん』

自在のFRB新政策 「日銀券ルール」撤廃は?

産経新聞 9月25日(日)

米連邦準備制度理事会(FRB)のバーナンキ議長は新政策を試みます。長期の米国債を計4千億ドル(約30兆円)追加購入するのです。「日銀券ルール」(長期国債の日銀保有をお札の発行残高以内に抑える日銀の内規)を金科玉条とする日銀から見れば破天荒な政策でです。どちらが正しくどちらが間違っているのでしょうか?。

バーナンキ議長は1930年代の「大恐慌」や90年代初めの日本のバブル崩壊後のデフレを研究してきています。デフレ退治のためには、ヘリコプターからお札をばらまいてもよい、と言い放ったこともあるのです。

◆ドル資金、3倍に膨張

3年前のリーマン・ショック後、バーナンキ議長はお札を大量に刷りました。1度目は紙くずになりかけた住宅ローン担保証券を金融機関から買い上げて、不良資産化を食い止めました。次には米国債を買い上げ、オバマ政権による財政資金需要に対応しました。FRBは現在までにドル資金の創出規模をリーマン前の3倍にも膨れ上がらせているのです。

目的は金融市場の安定ばかりではありません。デフレ阻止です。不動産も株式相場も、所得も物価以上の速度で下がり続ける日本型デフレの泥沼にはまってしまうと、脱出もままならないからです。

お札垂れ流しの中で、米国の今年の消費者物価上昇率は3%台をつけています。でも、カネを刷って銀行に流し込む「量的緩和」だけでは景気はよくなりません。米国の個人消費は盛り上がりに欠けて、失業率も9%台のままです。日銀は2001年3月から5年間、量的緩和政策をとりましたが、デフレは止まらず、いまだに続いているのです。

次のステップは何でしょうか?バーナンキ議長はずっと考え込み、悩んできたに違いありません。今回打ち出した追加緩和策は、過去2度のような派手な緩和策ではありません。

FRBは12年6月末までに満期までの期間が6~30年の国債を4千億ドル分買い入れ、3年以下の国債と入れ替えます。この結果、12年末には保有米国債の平均残存償還期間は現行の6年超から8年超に伸びます。さらに、リーマン後に買い上げた政府系の住宅金融公社の債券や住宅ローン担保証券の満期償還資金をすべて再投資するのです。回復が遅れる住宅市場のてこ入れを狙っているのです。

現代の経済は、資産もモノも価格が上がることを前提に成り立っています。消費者は不動産価値が上がるなら借金して住宅を買う気になります。企業は借入資金の金利以上に製品の値段が上がっていると、返済の見込みが立つから、企業はビジネスを拡張します。適度なインフレ率を保ちながら、金利をインフレ率以下の低めに誘導すれば、投資が回復のです。中央銀行は短期金融市場、つまり銀行間の融通金利を操作するのがメーンなのですが、FRBは直接、長期金利を引き下げ、住宅や民間設備投資を促す政策に踏み出したということです。

◆長期国債買い上げ鍵

日銀のほうは民間金融機関による新成長分野への貸し出しを促進するための特別融資枠を設けたり、不動産投資信託、上場投資信託などいわゆるリスク資産を購入しています。お札を大量に刷る米国や欧州に比べて量的緩和規模は小さく、円高・デフレを止められません。株価も円高とともに下落しがちです。日銀は半端な量的緩和のために、新手法を生かしきれないでいます。

日銀は、本格的な量的緩和に踏み出せないように「日銀券ルール」で自縛しているのです。日銀による長期国債の買い切りや引き受けを拒むことが「宗教」だと言ってはばからない故速水優総裁が、01年3月の量的緩和政策時に導入のです。大規模な量的緩和のためには、巨額に上る長期国債の買い上げが欠かせません。そうなると、政治の圧力で日銀はずるずると国債を引き受けさせられ、悪性インフレを招いてしまうという恐怖症によるのです。日銀生え抜きの学究肌、白川方明総裁はこの日銀ルールの強力な継承者です。

FRBの長期国債保有は10年末にはドル発行残高を超えて、現在は1・6倍以上に上ります。日銀のほうは、小刻みに長期国債を買っては売る操作を繰り返し、日銀券発行残高の天井に突き当たらないようにしています。日銀のようなルールを世界の主要中央銀行は持っておらず、学術的根拠にも乏しいです。

対照的に、FRBはドル発行量に縛られず自在に量的緩和政策を駆使し、その成果を挙げるために買い上げる資産構成を変更し市場を通じた経済活性化に大胆に挑戦しています。

日銀が最優先すべき使命は超円高の是正と脱デフレです。それが、大震災からの復興の条件を創出するでしょう。その妨げになる内規はさっさと再考、廃棄すべきではないかという考えは、間違っているでしょうか?

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不動産市場不安定で、中国の金需要、今年10%増の可能性

ロイター 9月20日(火)

金取引業者の国際団体であるワールド・ゴールド・カウンシル(WGC)は9月19日、中国の金需要が今年10%増加する可能性があるとの見通しを示しました。

WGCのマネジングディレクターは中国の金需要について「われわれは10%増を見込んでおり、これはおよそ70トンに相当する」と述べました。

中国の昨年の金需要は約706トンだったのですが、240トンを輸入していました。

従来の投資対象である株や不動産市場が不安定な状況にあり、中国の投資家は金を選択しているということです。

中国は世界最大の金産出国でもありますが、金需要は旺盛で、国内生産では対応できません。その差は輸入で穴埋めしなければならず、同国の金輸入を大幅に押し上げる可能性があります。

これは、中国も逃げに入ったかもしれませんね。

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中古マンション騰落率、売主別トップは丸紅

住宅新報 9月16日(金)

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボの調査によると、売主別に見た中古マンション価格の騰落率ランキング(2010年)のトップは丸紅だったそうです。
2010年に売り出された中古マンションの売り出し価格と、2001年以降に分譲された新築時の当該住戸価格を突き合わせて、新築時からの騰落率を算出し売主別に集計したものです。30以上のサンプル棟数があるディベロッパーのみを対象とした。
2009年に2位だった丸紅は、平均騰落率(物件ごと)プラス5.0%でトップ。233万円だった新築時の平均坪単価は、中古時だと245万円に上昇していました。2位は三菱地所(平均騰落率プラス3.9%)、3位は有楽土地(同プラス2.9%)。以下10位まで、東急不動産(同プラス2.3%)、住友不動産(同プラス2.0%)、三井不動産レジデンシャル(同プラス1.7%)、ゴールドクレスト(同プラス1.1%)、野村不動産(同プラス1.1%)、コスモスイニシア(同マイナス0.1%)、ナイス(同マイナス0.5%)の順でした。

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被災者向け「不動産相談ホットライン」終了

住宅新報 9月2日(金)

不動産流通近代化センターは8月31日、5月末に開設した東日本大震災の被災者及び不動産業者を対象とする無料の「不動産相談ホットライン」を終了しました。

件数は延べ395件に上ったそうです。今後被災者からの相談は、不動産取引全般に対応する「不動産相談室」(03-5843-2081)で受け付けることになります。

居住用賃貸物件に関する相談を合わせると全体の半数近くが賃貸借に関する相談だったようです。具体的な内容は、「被災者向けの民間借り上げ住宅について」(75件)、「修繕義務・原状回復について」(33件)などでした。

なお、宮城県と福島県に居住する被災者からの相談が全体の約8割を占めたとのことです。

これは、前進しているしるしでしょうか?それとも、切捨てなのでしょうか?

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