モノポリー:横浜版

毎日新聞 2月28日(月)

「モノポリー」といえば、歴史のある人気ボードゲームです。1935年に米国で発売された盤上で不動産取引を繰り返し財産を増やす遊びで、全世界で5億人以上の愛好家がいる
ということです。

私も良くやりました。今でも、コンセプトは通じるところがありますよね。

「モノポリー」横浜版の発売記念イベントが、販売元の相鉄ホールディングスによって、2月27日、横浜市泉区の相鉄文化会館で開催されたそうです。イベントは、体験会や講習会、全国大会出場者を決める発売記念大会などで、愛好家や親子連れら約100人が訪れ、ゲームを楽しんだとのことです。

横浜版には山下公園や中華街などが登場。5000個限定だが、好評のため残りはわずかということです。

講師として参加した2000年度の世界チャンピオン、岡田豊さんは横浜版の監修も担当したそうです。
「地元の優良企業なども盛り込んだ。横浜の人にぜひ遊んでもらいたい」と話しているそうです。

これは、なかなかいい企画ですね。

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REITがリーマンショック前の水準まで急回復

MONEYzine 2月26日

REITとは、投資家から資金を集めて、オフィスビルやマンションなどの不動産を運用する金融商品です。1つのREIT銘柄につき、複数の不動産が運用されていることも多いです。投資家は、不動産から得られる賃料などを分配金として受け取ります。

不動産を直接購入するには煩雑な手続きが必要となり、運用コストもかかります。また、高額な不動産を買う資金を用意したり、売却したい時にすぐ買い手が見つけることが困難なときもあります。その点、REITであれば、不動産に投資する敷居は低いでしょう。また、証券取引所に上場されている上場REITなら、投資家は比較的自由に売買することができます。

東証REIT指数は、東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄の時価総額を指数化したもので、2003年3月31日の時価総額を基準(1000)としています。

2001年に日本でREITが誕生してからしばらくは、世界的好景気や日本の不動産ミニバブルの影響もあって、東証REIT指数は上昇を続けました。2007年5月31日には2612.98という高値をつけています。

その後はサブプライムローン問題が表面化し、REITは下落を続け、リーマンショック後には1000を割り込むまでになりました。2008年10月28日には704.46という安値をつけています。

おおむね1000以下で低迷していた東証REIT指数が反転したのは、2010年10月5日に発表された日本銀行の金融政策がきっかけでした。日本銀行はREITなどの金融資産を買い取る政策を実施をはじめたのです。この動きを好感して、銀行などの機関投資家や外国人投資家がREITを購入するようになりました。2010年の東証REIT指数上昇率は約27%で、過去最高の上昇率だった2004年にならぶ水準でした。

2011年1月4日には東証REIT指数が1156.46と、リーマンショック直前の水準近くまで回復しました。ただ、その後は割安感が薄れ、不動産市場の需要そのものは依然として厳しい状況が続いていることもあり、東証REIT指数は1100近辺で推移しています。

今後もREITの上昇傾向が続くかどうかは、不動産市場の回復と個人投資家のREIT参入がカギとなるのではないでしょうか。

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住宅地の地価、都心で回復

フジサンケイ ビジネスアイ 2月25日(金)

国土交通省が2月24日発表した2010年10~12月期の全国の住宅地・商業地150地点の地価動向調査によ ると、上昇・横ばい地区が70地区と、7~9月期の63地区より増え、下落も80地区と、87地区から減少しました。都心のマンション販売の回復を背景に大手不動産が用地手当てを加速したことなどが寄与しており、国交省では「地価の転換傾向がより明らかになった」と分析しています。

全国42の住宅系地区のうち、上昇は11地区で、7~9月期の1地区から大幅に改善しました。下落は7地区と前回より2地区減り、08年1~3月以来3年ぶりに上昇が下落を上回りました。

これは、明らかな回復ですね。

特に東京の回復が鮮明で、都心の住宅地12地区のうち、前回は中央区佃・月島のみが上昇だったが、今回は江東区豊洲、港区高輪、同区芝浦の3地区が横ばいから上昇に転じました。都心に近い川崎市でも上昇となり、大阪や名古屋でも中心街への交通の便がいい住宅地で上昇しました。

住宅地の地価上昇に寄与したのは、マンション販売が好調なことだと思います。

不動産経済研究所によれば、首都圏の新規マンション販売は昨年2010年12月まで11カ月連続で伸長 し、発売月に契約に至った割合を示す契約率は好調の目安とされる70%を1月までに13カ月連続で上回っているとのことです。足元の好調な販売に伴い三菱地所や三井不動産など大手不動産は都心を中心にマンション用地の取得を拡大しており「地価の上昇に貢献した」(国交省)ということです。

その通りだと思います。
一方、全国108の商業系地区も回復基調をたどっているようです。上昇地区は7~9月の1地区から5地区になり、下落は78地区から73地区に減少。都心では中央区日本橋や八重洲など再開発が急速に進む地区が下落から横ばいに転じています。

どうも、都心の地価は、回復しそうですね。これが、いつ、地方に向うのでしょうか?

また、経済の回復と、どうつながるのでしょうか?

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積水ハウス受注好調が続く

サーチナ 2月23日(水)

積水ハウス が反発しています。ドイツ証券が投資判断「バイ」を継続し、目標株価を970円から1100円に引き上げたことが買い手掛かりになったと思われます。

足元の住宅受注が好調に推移しています。

ドイツ証券では、「2011年以降は富裕層の現預金が実物資産に動く可能性が高い」として、「受注増という形で恩恵を 受ける」としています。

「新設住宅着工の回復など足元の受注状況も好調なことから、引き続き受注状況は堅調に推移する」と予想しており、2011年1月期の 業績予想を上方修正しました。また、「不動産セクターとの比較では出遅れ感が顕著である」としています。

今後、不動産は盛況になる可能性がありますね。

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マンション発売、5年ぶりプラスも3大都市圏以外は減少

時事通信 2月22日(火)

不動産経済研究所が2月22日発表した2010年の全国主要都市のマンション発売戸数は、前年比6.4%増の8万4701戸と5年ぶりのプラスに転じたそうです。

低 金利や政府の住宅購入支援策で大都市を中心に市場が持ち直しました。一方、地方は減少が続き回復は限定的でした。

発売戸数自体もピークの1994年(18.8万 戸)に比べ4割強の水準にとどまったそうです。

今後はどうなるでしょう。大幅な伸びは期待できませんね。

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老人ホーム入居希望者から詐取

読売新聞 2月21日(月)

老人ホームに入居を希望する高齢者から多額の一時金などをだまし取ったとして、神奈川県秦野市の不動産会社「コスモス」社長、山崎辿被告(64)が詐欺罪に問われていました。この判決が21日、横浜地裁小田原支部でありました。

松原里美裁判長は、「被害者は貴重な老後の資金を失っており、被告の刑事責任は重い」と述べ、求刑通り、懲役8年の実刑判決を言い渡しました。

判決によると、山崎被告は2006年2月頃~09年3月頃の間、同県平塚市に建築中の「サン・オリーブ」の入居一時金や利用料前払い金として16人から計9888万円をだまし取ったということです。

判決では、被告は資金不足で建物が完成する見込みがないのに、負債の返済や生活費にあてるため資金を集めたと指摘しました。「静かに余生を過ごしたいという高齢者の思いにつけ込んだ卑劣で悪質な犯行」と述べたました。

これは、この老人ホームに限った話ではないかもしれません。これから少子高齢化が進みます。お年寄りの生活を狙った犯罪は、増えるのではないでしょうか?
特に、住居に関しては、詐欺でなくても問題が増える気がします。

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G20 財相・中央銀行総裁会議閉幕

毎日新聞 2月20日(日)

G20が不均衡是正に取り組むのは、2008年秋のリーマン・ショックの反省からです。米国は借金を膨らませて過剰に消費し、中国や日本は対米輸出で稼いできたました。そこで、米国は経常赤字、中国や日本は経常黒字が拡大しましたたが、米国の借金体質が行き詰まり、リーマン・ショックを引き起こしました。このため、各国の過剰な経常赤字や黒字など不均衡の拡大を早期に是正し、危機を防ぐ枠組み構築を目指しています。

今回のG20では、不均衡を判断するため、参考指針にどのような経済指標を組み込むかを議論。議長国のフランスが提示した経常収支や為替水準、外貨準備などの指標について、ほとんどの国は理解を示しました。
ところが、中国は一部の指標に反対しました。高成長を続ける中国ですが、輸出が有利になるよう為替介入で人民元相場を低く抑え、介入による元売り・ドル買いで外貨準備も急速に膨らんでいます。指標をそのまま受け入れれば、人民元切り上げ圧力が一段と強まりかねませんから、中国も必死になりますね。

一方、経常黒字幅の大きい日本は「議論を前進させるのが大事」と合意に前向きな姿勢を示しました。経常黒字国のドイツも「すべての指標を採用すべきだ」と主張しました。円やユーロは、人民元と異なり、基本的に相場形成を市場に委ねています。為替水準なども参考指針にすれば、「不均衡をもたらしている」と判断されない可能性が高いと判断したのでしょう。

なるほど、この戦略は悪くないかもしれません。

中国は昨年のGDPで日本を抜き、米国に次ぐ「世界2位の経済大国」になりましたね。米国は中国に「経済力に見合う責任」を求めています。今回のG20開催前に、ガイトナー米財務長官がブラジルを訪問し、中国に元相場の柔軟化を求めることで協力を促すなど、中国への包囲網づくりに躍起です。

今回のG20では中国の孤立化の様相が強まりました。そこで、中国は協調を優先して、歩み寄りの姿勢を示したとみられますが、外圧が強まるほど、中国は態度を硬化させる可能性があります。中国は「元の上昇ペースは中国政府が決定する。他国の圧力には屈しない」との姿勢を崩していません。

リーマン・ショック後の世界経済は、危機後の景気回復が遅れる先進国と、高成長を続ける中国やインドなど新興国との格差が鮮明となっています。景気テコ入れを図る先進国は米国を筆頭に大規模な金融緩和を続けていますが、これが「カネ余り」を招き、もうけが見込める新興国に巨額の資金が流入していることは、よく知られた事実ですね。

昨年2010年夏以降の米国の追加金融緩和と新興国への資金流入は、ドル安と新興国通貨の上昇を招きました。そこで新興国は為替介入で対抗しました。いわゆる「通貨安競争」ですね。新興国ではインフレ圧力や不動産バブルの懸念も強くあります。
中国などは「米国などの金融緩和がインフレの要因」と批判していますが、これは一理あります。

商品市場への資金流入は、食料価格を押し上げる要因となっています。これも、新興国のインフレ圧力をさらに高めています。ブラジルなど新興国はすでに海外からの資金流入への課税やインフレ抑制の利上げに動いており、今回のG20では過度の資金流入への規制の在り方が議題となり、新興国に一定の規制を容認する方向で議論が進みましたね。
世界経済をけん引する新興国でのインフレやバブルは、世界経済に悪影響を及ぼしかねません。

ただ、資金流入への規制の容認は、あくまで「柔軟な為替相場を維持する」のが条件です。ここでも人民元相場を管理する中国への包囲網が築かれつつあります。

低成長にとどまる先進国としては、過度な資金流入への一定の規制を容認しても、金融緩和は「自分の経済の安定を図るために必要な政策」と考えられています。金融緩和自体をおいそれとやめるわけにもいきません。FRBのバーナンキ議長は2月18日のパリでの講演で「自由な資本移動で(新興国)経済は相当な利益を受けている」と新興国からの批判に反論しました。

不均衡是正は、まったく進んでいるように思えませんね。

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中国の不動産バブルおさまる気配なし

産経新聞 2月19日(土)

中国国家統計局が2月18日発表した国内70都市の住宅価格指数で、北京市の新築住宅価格指数が前月比0.8%上昇するなど、60都市までが前月を上回り、不動産バブルが続いていることが分かりました。

上海は0.9%、杭州は1.6%、広州は1.7%、それぞれ前月より上昇したそうです。ただ、1月分から統計手法を変えたほか、全国統一指数を廃止したため、昨年までの住宅統計との継続性は失われています。

バブルは終わるときに急に終わります。中国の投資家は、それがわかっているのでしょうか?

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韓国財政の健全性に黄信号

NNA 2月18日(金)

 韓国の負債が急速に膨らんでいる。家計負債に公共部門の負債を合わせた潜在的な負債は昨年末時点で総額2,038兆ウォン(約153兆円)に達し、 2007年末(1,405兆ウォン)に比べ45.1%増加した。1世帯当たり1億1,756万ウォンを負担している計算だ。負債は今後も増加が予想され、韓国財政の健全性を脅かそうとしている。

毎日経済新聞などによると、韓国での潜在的な負債の内訳は、国民が直接返済しなければならない家計負債は896兆9,000億ウォン(2010年9月末基準)、税金で賄われる国の債務が400兆4,000億ウォン(政府見通し)、不良債権化すれば政府が返済し結局は国民の負担となる公共機関の負債が740兆4,000 億ウォン(09年末の数値を基に直近3年間の年平均増加率から推定)で、いずれも急速に増加しているそうです。所得が負債の増勢に追い付いておらず、対名目国内総生産(GDP)比の潜在負債比率は2007年の144.1%から昨年末には196.1%に上がりました。負債はGDPのほぼ2倍担っています。

韓国でこんなことが起こっているとは知りませんでした。

家計負債の場合、対GDP比の負債比率は2006年は78.9%だったが、2009年には85.9%に達したそうです。政府関係者は先進国に比べるとまだ低いとするが、日本が同時期に122.1%から92.7%に、米国も100.8%から98.6%に低下しているのに対し、韓国は毎年2ポイント以上上がり続けています。今年は韓国の数値が日本を上回る可能性もあります。また、家計貸出の返済延滞率は1%に満たないものの、これは貸出規模自体が拡大しているためで、特に住宅担保貸出の返済延滞額は昨年上半期(1~6月)に11%も増加しています。

負債の92%を変動金利貸出が占めるため、家計負債の鍵を握るのは金利と不動産です。韓国の金利水準は先進国より相対的に高い上、短期貸出の比重が高く返済負担が大きくなっているということです。現在、金利は上昇方向に進んでおり、さらに外国人投資家が韓国債券の売りに転じる場合には、金利上昇の影響はさらに大きくなると考えられます。一方、家計資産は8割が不動産、残り2割の金融資産も大部分が賃貸保証金と、資産のほとんどが不動産絡みだが、不動産市場の先行きはいまだ不透明です。

2010年末の韓国の債務残高は約400兆ウォンで、統計開始以来最大となりました。中でも赤字国債は、世界金融危機を克服に努めた2009年に35兆4,500億ウォン、昨年も23兆3,000億ウォンを新規発行し残高は200兆ウォンと、初めて債務全体の半分を占める用になったとのことです。今年も22兆ウォンの赤字国債を発行するなど、毎年5%増えると予想されています。

さらに、韓国も少子高齢化で福祉政策の需要が拡大しており、財政支出の拡大は避けられないでしょう。少子高齢化が今後加速すれば、福祉支出は一層膨らみます。

こうなれば、潜在的負債に政府が先制して対応する必要があるかもしれません。ただ、不動産市場に動きがあるたび、政策決定にぶれが生じやすいのも実情のようです。特に、来年には総選挙と大統領選挙を控えており、これが足かせになるかもしれません。

結局、韓国でも日本と同じような状況を進んでいるということではないでしょうか?

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移住希望者に空き家バンク 山形の7市町 HPで物件紹介

河北新報 2月13日(日)

以前、徳島県移住希望者の住居が足りない問題について書きましたが、山形県では面白い取り組みをしています。

山形県内の自治体が、インターネット上で空き家などの物件を移住希望者に紹介する動きが目立っているということです。ホームページに「空き家バンク」の形で掲載しているのは現在7市町で、さらに増える勢いです。過疎対策も兼ねており、地域の活性化につながるかどうかが注目されます。

山形県朝日町は2010年10月から町のホームページに町内の空き家の状況を掲載しています。間取りや写真、築年数などが分かる内容です。移住希望者は気に入った物件があれば町に連絡し、見学します。仲介料などは必要ないのですが、持ち主とは直接交渉が必要だということです。

同町の人口は2000年の約9600人から、09年には約8180人に減少したそうです。これに伴い空き家も増え、2009年は約70軒に達したといいます。

町政策推進課は「空き家は防犯や景観の点からも好ましくないが、町内に不動産会社がなく、物件の紹介ができなかった」とバンク設立の理由を説明しています。契約成立はまだないものの、既に数件の問い合わせがあったということです。

2009年4月に空き家バンクを開設した庄内町は、「田舎暮らし」を勧める本などでも紹介され、これまでに3世帯8人がバンクを活用して町内に移住しました!真室川町は2007年4月にバンクを始めたが、契約は1件にとどまるそうです。「古民家を求める人が多く、需要と供給のバランスがうまくいかない点もある」ということです。

空き家バンクの開設は、団塊の世代が大量退職し、田舎暮らしがブームになった数年前から増えてきたということです。
山形県地域・交通政策課は「山間部の空き家を不動産会社が取り扱うことはまれ。自治体が橋渡しをする意義は大きい」と話しています。

やっぱり、インターネットの利用が必要ですね。

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